观点指数：开年首季迎开门红 C-REITs市场规模同比增长两成

2026年一季度REITs市场规模同比增长两成，政策引导与市场结构优化并行

根据观点指数发布的2026年一季度REITs发展报告，今年首季REITs市场迎来开门红，市场规模同比增长两成。截至2026年3月，全市场上市的REITs产品共79只，总市值达到2262.64亿元，较2025年一季度增长21.62%。期内，新疆首单水电REITs——华夏中核清洁能源REIT上市，募集规模为15.05亿元。

市场结构分析

从市场结构来看，园区基础设施REITs有20只，市值371.1亿元，占比16.4%；消费基础设施REITs有12只，市值425.9亿元，占比约18.8%；仓储物流类10只，市值约272.8亿元，占比12%；保障性租赁住房8只，市值约187.3亿元，占比8.28%。

政策导向与市场发展

2026年一季度REITs政策呈现“顶层引导、多层联动”的鲜明特征，国家层面与地方层面协同发力，明确了REITs市场扩容与规范发展的双重导向。证监会强调“抓好商业不动产REITs试点平稳落地”，国务院办公厅及商务部等9部门出台的政策聚焦服务消费、绿色消费领域，支持相关基础设施项目发行REITs。

公募REITs市场正逐步从“申报热”向“理性规范”转型，商业不动产类项目成为申报主力，业态多元、区域集中，依托成熟资产的稳定现金流，成为市场关注的重点。

市场表现与趋势

中证REITs全收益指数一季度迎来修复，整体呈现先承压回落、后企稳反弹、再高位震荡整理的运行格局。2026年1月，REITs板块迎来强势反弹行情，资金回流特征明显，指数一路震荡上行。

2026年一季度，基础设施REITs呈现明显的结构性分化，消费基础设施领涨，园区、仓储物流稳步上行，保障性租赁住房小幅回调。

产权类公募REITs近3年经营呈现“短期波动、逐步修复、长期稳健”的核心特征，出租率、收缴率筑牢运营根基，息税折旧摊销前利润率触底趋稳，现金分派率稳步回升，彰显底层资产的抗风险能力。

产业园区REITs经营表现进入稳定期，年内呈现改善迹象。消费基础设施REITs二级市场估值普涨，底层资产高出租率韧性凸显。住房租赁REITs财务修复态势明显，管理团队探索打造第二增长曲线。仓储物流REITs头部标的领涨显著，扩募驱动资产规模的预期扩张。

海外及香港篇中，美国REITs板块小幅回升，数据中心REITs表现超预期。香港篇中，供应高位与租金承压，学生公寓成热点资产。