FOREXBNB获悉，中指研究院发文称，根据调查数据，2026上半年，我国主要商业街和重点商圈(购物中心)商铺租金均延续小幅下跌态势。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的构成的百大商业街(百街)商铺平均租金为23.87元/平方米/天，环比下跌0.76%；由100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心(百MALL)商铺平均租金为26.90元/平方米/天，环比下跌0.36%。
从涨跌数量来看，在样本商业街中，租金环比下跌的商业街占81.5%，租金环比上涨的商业街占18.5%；在样本商圈(购物中心)中，租金环比下跌的商圈占85.3%，租金环比上涨的商圈占13.7%，1.1%的商圈租金与上期持平。
整体来看，2026上半年，重点城市新增供应较上年同期小幅减少，其中新建项目多位于新兴商圈，城市核心商圈以存量改造项目为主。商铺租赁需求整体偏弱，项目招商压力增加，多数商业街、商圈商铺租金延续下跌态势。
1.百街商铺租金指数
(1)租金变动：2026上半年百街商铺平均租金为23.87元/平方米/天，环比下跌0.76%
图：2018-2026年全国重点城市主要商业街平均租金及环比变化
2026上半年，体验式消费、服务消费保持韧性，文旅消费升温、入境游活跃，带动少数位于城市核心地段、以文旅餐饮等体验业态为主的地标性商业街租金小幅上涨。同时，部分商业街区积极进行改造与提质升级，消费体验提升，为租金上涨提供一定支撑。但在商品零售增速放缓的背景下，多数商业街客流与商户承租能力走弱，租金下行。根据全国15个重点城市主要商业街商铺样本的调查数据，由重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成百大商业街(百街)商铺租金指数。2026上半年，百街商铺平均租金为23.87元/平方米/天，环比下跌0.76%，跌幅较2025下半年扩大0.29个百分点。
(2)商业街表现：81.5%的样本商业街租金环比下跌，成都一品天下、海口中山路等跌幅相对较大
2026上半年，一线城市样本商业街中租金环比下跌的商业街占65.4%，租金环比上涨的商业街占34.6%；二线城市样本商业街中租金环比下跌的商业街占92.3%，租金环比上涨的商业街占7.7%。
图：2026上半年租金环比涨跌幅较大的商业街
2026上半年，81.5%的样本商业街租金环比下跌。具体来看，成都一品天下、海口中山路等13条商业街租金跌幅在2.0%以上，上海四川北路、杭州河坊街、苏州石路步行街、海口骑楼老街等18条商业街租金跌幅在1.0%-2.0%之间，苏州斜塘老街、天津小白楼商业街、青岛李村商业街、成都春熙路等13条商业街租金跌幅在0.5%(含)-1.0%之间，天津五大道商业街、北京后海酒吧街等9条商业街租金跌幅在0.5%以内。18.5%的样本商业街租金环比上涨，其中上海淮海中路商业街涨幅最大，为1.07%；上海南京东路步行街、深圳东门步行街等4条商业街租金涨幅在0.5%-1.0%之间，武汉楚河汉街、成都宽窄巷子等7条商业街租金涨幅在0.5%以内。
2.百MALL商铺租金指数
(1)租金变动：2026上半年百MALL商铺平均租金为26.90元/平方米/天，环比下跌0.36%
图：2018-2026年全国重点城市主要商圈(购物中心)平均租金及变化
2026上半年，商品零售额增长放缓，仅少数位于核心地段的高能级商圈，依托标杆项目的品牌能级与客流吸引力，或受益于项目调改升级，租金小幅上涨；多数商圈则受供给过剩、项目老化与同质化竞争影响，客流下滑、商户承租能力减弱，租金延续下跌态势。根据全国15个重点城市典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，由重点城市100个典型购物中心商铺为样本标的，构成百大购物中心(百MALL)商铺租金指数。2026上半年，百MALL商铺平均租金为26.90元/平方米/天，环比下跌0.36%，跌幅较2025下半年扩大0.14个百分点。
(2)商圈表现：85.3%的样本商圈租金环比下跌，天津梅江、海口解放西等商圈跌幅较大
2026上半年，一线城市中88.6%的商圈(购物中心)租金环比下跌，11.4%的商圈(购物中心)租金环比上涨；二线城市中82.4%的商圈(购物中心)租金环比下跌，15.7%的商圈(购物中心)租金环比上涨，2.0%的商圈(购物中心)租金与上期持平。
图：2026上半年租金环比涨跌幅较大的商圈
2026上半年，85.3%的样本商圈(购物中心)租金环比下跌。具体来看，天津梅江、海口解放西、南昌红谷滩中心、青岛市北CBD等19个商圈(购物中心)租金跌幅在1.0%以上，苏州观前街、深圳南山中心区、杭州吴山、青岛李村等25个商圈(购物中心)租金跌幅在0.5%-1.0%之间，上海真如、北京公主坟、成都盐市口、天津南市等37个商圈(购物中心)租金跌幅在0.5%以内。13.7%的样本商圈(购物中心)租金环比上涨。具体来看，北京三里屯、重庆三峡广场商圈租金涨幅在1.0%(含)以上，深圳东门、杭州西溪、重庆大坪3个商圈租金涨幅在0.5%-1.0%之间，青岛香港中路商圈、武汉中南/中北路商圈等8个商圈(购物中心)租金涨幅在0.5%以内。武汉王家湾商圈租金与上期持平。
3.供应趋势：增量建设持续放缓，新开业零售商业四成为存量改造项目，纯商办用地成交下滑
(1)零售商业项目存量：15城已开业项目*近2550个，总面积约2.2亿平方米
*本文所述存量与增量的统计口径均为商业建筑面积在3万平方米及以上的集中式商业。
图：截至2026年6月15个重点城市已开业零售商业项目建筑面积与数量
根据中指数据，截至2026年6月，商铺租金指数重点监测的15个城市3万平方米以上已开业零售商业项目总数近2550个，总建筑面积约2.2亿平方米。其中，上海已开业项目近430个，总建筑面积近3300万平方米，存量规模居15城之首；北京、重庆、成都、深圳、广州、苏州、杭州已开业项目总建筑面积在1500-2000万平方米之间，武汉、南京、长沙、天津在1000-1500万平方米之间，青岛、南昌、海口已开业项目总建筑面积在1000万平方米以内。
(2)新开业零售商业项目：2026上半年15城新开业项目体量同比降一成，四成为存量改造项目
2026上半年，15城零售商业项目新开业数量小幅增加，但开业面积有所减少，二线城市占比增加，存量改造成为新开业项目重要来源。根据中指数据，2026上半年商铺租金指数重点监测的15个城市新开业项目48个，较上年同期增加4个，开业面积约294万平方米，同比下降9%。其中19个项目为存量改造项目，占比40%，较2025年同期提升10个百分点。开业节奏方面，1月、4月为开业高峰，开业项目数量均在10个以上，与2025上半年开业高峰集中在5、6两月相比，2026上半年开业高峰提前。
图：2026上半年15个重点城市零售商业项目开业数量
分城市等级来看，一线城市新开业零售商业项目21个，较上年同期减少4个，开业面积约150万平方米，同比下降30%。二线代表城市新开业零售商业项目数量27个，较上年同期增加8个，开业面积约144万平方米，同比增长35%。
分城市来看，2026上半年上海新开业零售商业项目体量最大，为80万平方米；苏州、广州、北京在30-45万平方米之间，重庆、南京、武汉、长沙、南昌、杭州在10-25万平方米之间，深圳、青岛、天津、成都新开业体量在10万平方米以内。海口未监测到3万方以上新开业零售商业项目。
(3)商办用地：近五年15城商办用地成交整体大幅下滑，未来零售商业增量开发或持续放缓
2022上半年起，重点城市(市本级)纯商办用地成交规模整体大幅下滑，预计未来新开发项目或持续减少。2026上半年，15个重点城市(市本级)纯商办用地成交规划建筑面积为540.4万平方米，同比下降34%，总量处近10年低位，仅为高点(2020上半年)的25%。其中，一线城市成交面积为156.9万平方米，同比微降1.7%；二线代表城市成交面积为383.5万平方米，同比下降41.2%。
