FOREXBNB获悉，8月28日，金融监管总局印发《商品住房开发贷款管理办法（试行）》等五份房地产领域融资管理办法，从开发贷、个人房贷、商业地产贷、城市更新贷及信托业务五方面系统重构房地产金融制度。
商品住房开发贷款采取主办银行模式，合理区分房企集团风险和单一项目风险，对不同所有制房地产企业的项目一视同仁提供贷款。项目单独建账核算，资金独立运作、封闭管理。预售项目贷款期限最长不超过5年，现售项目最长不超过7年。加大对现房销售和“好房子”项目的支持力度。依本办法发放的贷款项目均纳入“白名单”管理。
个人住房贷款将预售商品房贷款发放时点从主体结构封顶调整到竣工备案，适当优化收入偿债比例上限、延长贷款期限上限，并推出“带押过户”等便利性安排。商业地产贷款分为开发、购买和运营三个阶段。城市更新贷款设立专门品种。信托业务坚持以项目为中心，强化资金封闭管理。
原文如下：
商品住房开发贷款管理办法（试行）
第一章 总 则
第一条 为规范银行业金融机构商品住房开发贷款业务经营行为，加强商品住房开发贷款审慎经营管理，满足商品住房开发项目合理融资需求，支持构建房地产发展新模式，根据《中华人民共和国银行业监督管理法》《中华人民共和国商业银行法》等法律法规和规章，制定本办法。
第二条 本办法所称贷款人，是指在中华人民共和国境内依法设立的商业银行、农村合作银行、农村信用合作社等吸收公众存款的金融机构。
第三条 本办法所称商品住房开发贷款，是指贷款人向房地产项目开发公司（以下简称借款人）发放的，用于商品住房及其配套设施开发建设的贷款。
第四条 贷款人开展商品住房开发贷款业务应采取主办银行模式，合理区分房企集团风险和单一项目风险，按照市场化、法治化原则自主决策，对不同所有制房地产企业的项目一视同仁提供贷款。
第二章 项目和借款人条件
第五条 贷款人应认真评估商品住房开发项目情况。项目应至少满足以下条件：
（一）取得合法、完整、真实、有效的立项或备案文件，取得土地不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证。当地对“四证”另有规定的从其规定，但须与“四证”齐全具有同等效力。如涉及环境影响评价、文物勘探等事项的，应满足相应规定要求。
（二）符合国家关于固定资产投资项目资本金制度相关规定，项目资本金实缴到位。
（三）存在实际融资需求，且借款人已制定贷款使用计划和项目建设交付计划。
（四）能提供与贷款额度匹配的抵押物。
（五）项目单独建账核算，资金独立运作、封闭管理。项目间资金不得混同。
第六条 贷款人应认真评估借款人情况。借款人应至少满足以下条件：
（一）具备房地产开发资质。
（二）具有良好的偿债能力。
（三）不处于破产重整、大额查封冻结状态，不存在重大违法违规行为、逃废金融债务等问题。
（四）企业注册资本实缴到位。
第三章 主办银行
第七条 借款人申请商品住房开发贷款的，应与贷款人协商，达成一致后确定一家主办银行并在合同中约定，由主办银行单独发放或作为牵头银行以银团模式发放商品住房开发贷款。每个项目仅能确定一家主办银行，主办银行可为法人或分支机构。
第八条 借款人应在主办银行开立资金账户。项目存续期间，除按规定要求监管的预售资金、定金等外，商品住房开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均纳入资金账户管理。主办银行和资金账户在商品住房开发贷款结清前原则上不得变更。
项目预售资金监管账户和定金账户应按规定在主办银行开立。
第九条 主办银行及银团成员应做好尽职调查、项目审核、贷后检查等事项，在管控好风险的前提下，为项目提供融资服务。主办银行要牵头做好账户管理，加强贷款资金监控，严格审查信贷资金用途和流向，发现贷款资金异常的，应及时采取措施。银团成员应积极支持主办银行履行上述职责，及时共享信息，协同做好项目资金封闭管理。
第十条 贷款人发放的商品住房开发贷款只能用于本城市的商品住房开发项目。本条所称城市，是指地级及以上城市。
第四章 业务办理
第十一条 借款人向贷款人提出开发贷款申请，贷款人按程序受理并开展贷前调查。
第十二条 贷款人应按照审贷分离、分级审批的原则，明确商品住房开发贷款审批权限，规范贷款审查审批流程。
第十三条 贷款人应在合同中与借款人约定具体的贷款金额、期限、利率、用途、担保方式、借款人承诺、还款计划及风险处置等要素和有关细节。其中：
（一）贷款金额。贷款人应综合考虑项目总投资金额、资本金投入、自有资金、其他融资等，并参考当地同类项目建筑造价水平，合理确定贷款金额，满足项目融资需求。
（二）贷款期限。贷款人应综合评估商品住房项目建设周期、销售周期和风险水平等，合理确定贷款期限。预售项目贷款期限原则上不超过3年，最长不超过5年；现售项目贷款期限原则上不超过5年，最长不超过7年。
（三）贷款利率。商品住房开发贷款利率应遵循利率市场化、商业可持续原则，贷款人应在遵守国家有关规定和行业自律管理要求的前提下，合理确定贷款利率。
（四）贷款用途。贷款用于开发、建造向市场销售、出租等用途的商品住房项目。加大对现房销售项目和安全、舒适、绿色、智慧“好房子”项目的开发贷款支持力度。贷款不得跨项目使用，不得用于缴纳土地出让金及相关税款、项目分红、其他投资等。
（五）担保方式。贷款人应严格落实商品住房开发贷款的抵押担保措施，将本项目土地使用权及在建工程作为抵押物，按照相关规定依法依规办理抵押权不动产登记。设立抵押时，应确保抵押物权属清晰，经查询已办理预告登记或网签的房屋及其土地不得作为抵押物。可根据需要追加股东担保、股权质押或其他增信措施。
（六）借款人承诺。贷款人应要求借款人在合同中对与贷款相关的重要内容作出承诺，包括但不限于：借款人严格按照合同约定使用资金，不得变相套取项目贷款资金，不得违规将项目贷款资金、项目收入资金划拨至房企集团、母公司或其他关联企业，借款人及其股东不得抽回项目资本金，设立抵押时不得将已售房屋及其土地纳入抵押范围。
第十四条 贷款人应在合同中与借款人约定提款条件，包括但不限于资本金已全额到位、项目建设进度达到要求、抵质押物已办理登记等。
第十五条 贷款人应严格按照约定的提款条件，以受托支付方式发放贷款，放款进度应与项目实物建设进度相匹配。
第十六条 贷款人应在合同中与借款人约定还款安排，首次还本日期原则上应在商品住房项目竣工备案后，经协商一致的可以提前归还贷款本金。借款人应确保第一还款来源充足，销售回款应优先用于偿还该项目开发贷款。
第五章 风险管理
第十七条 贷款人应依照本办法制定完善商品住房开发贷款管理制度，明确贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理等内容，严格落实统一授信要求，实行全流程管理，加强贷前调查、贷中审查、贷后检查，切实保障信贷资金安全。
第十八条 贷款人应强化风险监测，定期对借款人的履约情况及信用状况、股权结构重大变动情况、项目的建设和运营情况、贷款担保的变动情况等内容进行检查与分析，及时识别风险并采取应对措施。同时兼顾借款人关联企业等对借款人造成的重大负面影响，做好风险防范。
第十九条 贷款人应严格按照监管要求开展风险分类，并根据借款人履约能力及贷款风险变化情况，及时、动态调整分类结果。
对于未按照借款合同约定偿还的贷款，贷款人应及时采取清收、协议重组、债权转让或核销等措施进行处置，有序化解贷款风险。
第二十条 贷款人应建立房地产行业风险预警和评估体系。密切关注房地产市场变化，定期对商品住房开发贷款开展压力测试。
第二十一条 贷款人应对商品住房开发贷款业务合作的资产评估等第三方机构加强管理，明确合作机构资质条件，建立完善准入和评价机制。
第二十二条 贷款人应每年对内部职能部门和分支机构商品住房开发贷款业务进行内部审计。
第二十三条 贷款人应将商品住房开发贷款管理的责任落实到具体部门和岗位，建立各岗位的考核和问责机制。
第六章 监督管理
第二十四条 国家金融监督管理总局及其派出机构依法对商品住房开发贷款业务实施监督管理，并可以根据贷款人经营管理情况、风险水平和商品住房开发贷款业务开展情况等，对贷款人提出相关审慎监管要求。
第二十五条 贷款人违反本办法规定开展商品住房开发贷款业务的，国家金融监督管理总局及其派出机构应当责令其限期改正，并可依法对相关机构或者人员采取监管措施或者实施行政处罚。
第七章 附 则
第二十六条 依本办法发放贷款的商品住房开发项目，均纳入“白名单”项目管理，及时向城市房地产融资协调机制报送相关信息。
第二十七条 金融管理部门对租赁住房、保障性住房等开发贷款另有规定的，从其规定。本办法施行后，关于商品住房开发贷款的其他监管规定与本办法不一致的，以本办法为准。其余未尽事宜，按照固定资产贷款相关规定执行。
第二十八条 本办法由国家金融监督管理总局负责解释。
第二十九条 本办法自印发之日起施行。本办法施行后新签订借款合同的项目，依本办法执行。本办法施行前已签订借款合同的项目，仍按合同约定执行。
国家金融监督管理总局有关司局负责人
就总局发布房地产相关融资管理办法答记者问
金融监管总局近日印发《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《个人住房贷款管理办法（试行）》《商业地产贷款管理办法（试行）》《城市更新项目贷款管理办法（试行）》《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》，有关司局负责人就相关问题回答了记者的提问。
一、《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《个人住房贷款管理办法（试行）》《商业地产贷款管理办法（试行）》《城市更新项目贷款管理办法（试行）》《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》的发布背景？
金融监管总局坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，在全面梳理房地产金融领域现有政策的基础上，立足房地产市场形势和未来发展方向，与住房城乡建设部和中国人民银行牵头印发的相关制度有序衔接，明确商品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款、房地产领域信托业务等方面管理要求，形成适配房地产发展新模式的融资制度，保障购房人合法权益，满足房地产合理融资需求，促进房地产高质量发展。
二、《商品住房开发贷款管理办法（试行）》如何满足商品住房开发项目合理融资需求？
办法指导银行业金融机构按照市场化、法治化原则，以项目为中心，采取主办银行模式，满足商品住房开发项目合理融资需求。办法要求银行业金融机构合理区分房企集团风险和项目风险，贷款审批更加侧重于项目本身，项目单独建账核算，资金独立运作、封闭管理，有效防范项目交付风险和信贷风险。为与销售制度中预售、现售项目的建设销售周期相匹配，办法设置了差异化的贷款期限要求，适度拉长现售项目贷款期限。办法与“白名单”机制相衔接，依据办法发放的贷款，对应的商品住房开发项目纳入“白名单”项目管理，让“白名单”政策惠及更多商品住房开发项目。
三、《个人住房贷款管理办法（试行）》如何更好支持刚性和改善性住房需求？
为配合推进商品住房销售制度改革，助力构建房地产发展新模式，更好满足现房销售和预售模式下的个人住房贷款需求，金融监管总局会同中国人民银行制定了《个人住房贷款管理办法（试行）》。办法与中国人民银行、金融监管总局联合发布的《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》保持一致，指导银行业金融机构按照市场化法治化原则支持刚性和改善性住房需求，更好维护购房人合法权益。从安全性看，办法将预售商品房个人住房贷款发放时点从主体结构封顶调整到竣工备案，并要求加强贷款全流程风险管理，有利于从根本上保障购房人合法权益。从可得性看，办法适当优化收入偿债比例上限要求，延长贷款期限上限，有助于合理提升购房人贷款能力，提供更多贷款方案供购房人选择。从经济性看，办法为二手房交易做出“带押过户”等便利性安排，有助于降低房屋交易成本，更好满足改善性住房需求；同时要求银行业金融机构强化第三方合作机构管理，防止非法贷款中介侵害购房人合法权益。
四、《商业地产贷款管理办法（试行）》主要内容是什么？如何适配房地产发展新模式下商业地产市场的信贷需求？
为推动商业地产贷款规范发展、支持商业地产市场稳健有序运行，金融监管总局制定了《商业地产贷款管理办法（试行）》。办法明确了商业地产贷款的定义范围，引入了主办银行制、项目制和封闭管理，并要求银行建立健全商业地产贷款管理机制，有效识别、评估、监测、控制和缓释风险，依法合规开展业务。考虑到商业地产开发、购买和运营阶段资金需求和还款来源存在差异，办法将商业地产贷款分为开发、购买和运营三个阶段。针对每个阶段的融资特点，办法分别从贷款用途、贷款期限、客户和项目准入、贷款管理等方面提出细化要求，更好地适配商业地产市场发展的信贷需求。为做好制度衔接，经营性物业贷款用途可按照《关于做好经营性物业贷款管理的通知》等文件的规定执行。
五、《城市更新项目贷款管理办法（试行）》在支持城市更新方面提出了哪些金融措施？
为深入贯彻落实党中央、国务院关于高质量推进城市更新的决策部署，金融监管总局会同住房城乡建设部制定了《城市更新项目贷款管理办法（试行）》。办法明确了金融机构开展城市更新项目贷款业务的基本原则，细化了准入条件、贷款用途、还款来源、资金管理等要求。办法指导金融机构设立专门的“城市更新项目贷款”品种，合理确定贷款额度、期限、利率和担保措施，增强金融服务城市更新的精准性、适配性和有效性。同时，鼓励金融机构发挥自身优势，在把控好风险的前提下，根据城市更新项目特点设计综合金融服务方案，加大对城市更新项目的金融支持力度。
六、《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》出台的主要目的和主要内容是什么？
办法坚持服务实体经济、风险可控和落实投资者适当性管理等原则，要求信托公司遵循市场化、法治化原则，发挥特色优势、强化专业能力建设，提升信托服务的适配性、合规性和可持续性，对不同所有制房地产企业项目一视同仁，促进形成适应房地产发展新模式的多元化金融服务渠道。办法有利于提升信托服务房地产项目对接的精准性和适配性。注重引导信托公司坚持以项目为中心，创新运用主办银行模式，进一步完善资金封闭管理，切实加强投资者合法权益保护。办法有利于推动信托公司面向房地产业规律特点，健全管理机制、履行受托职责、提升服务水平。明确信托公司房地产领域相关业务的定义、分类和展业原则，对资产管理信托在强化自主尽职调查、集中决策、项目管理等方面细化提出要求，同时对投资非标准化资产提出专门要求。对资产服务信托在信托目的合法性、财产真实性、权利义务清晰性等方面细化提出要求。
本文编选自“金融监管总局”官网，FOREXBNB编辑：陈思宇。
