世邦魏理仕：港府下调未来10年香港私人住宅供应量 发展商或继续保持谨慎并延迟新盘推出

香港私人住宅供应目标下调，政策调整影响房地产市场

根据最新信息，香港未来10年的私人住宅供应目标已从原先的13.2万伙下调至12.6万伙，减少了6000伙。世邦魏理仕估值及咨询服务部主管郑亥延认为，尽管这一调整不会显著影响整体供求失衡，但它强调了维持稳定和透明的卖地计划的重要性，以应对香港长远的房屋需求。

郑亥延指出，政府更重视土地供应和长远规划，而非短期市场支持，这可能导致发展商保持谨慎，交易量可能维持低迷，负面价格调整情绪可能会持续存在，尤其是在二手市场。发展商可能会延迟新盘推出或提供优惠以清空现有库存。

土地开发政策调整

在土地开发方面，港府精简了法定程序和行政流程，并允许停车场用途享有地面以上最多两层的楼面面积豁免。这为发展商提供了更大的设计弹性，并通过重新分配更多楼面面积至住宅单位，改善了项目的经济效益。这一政策有助于提高土地利用效率，并增加市区的泊车位供应。鉴于香港地价已下跌30至50%，此项政策或可支持土地价值逐步稳定，并鼓励发展商参与土地招标。

教育政策调整对房地产市场的影响

港府决定将每所资助专上院校非本地学生自费就学人数上限，由相当于本地学额数目的40%增至50%，以及调整资助研究院研究课程的超额收生自资学额上限由100%增至120%。郑亥延认为，这可能会导致学生宿舍的需求增加。

配合较早前推出的“城中学舍计划”，预计将支持商业投资市场。假设所有非本地学生均需要学生宿舍，到2027/28学年，所有专上课程的学生宿舍将出现约73,000个床位或以上的短缺。而该计划已促成现有物业的积极改建，2025年已有4间酒店和3幢住宅楼宇改建成学生宿舍。预计位于交通便利地段、表现不佳的酒店将有更多潜在的改建。此外，重建资产亦可享有该计划下的楼面面积豁免设施和宽松的规例，这将有助于加快市内旧商业楼宇的重建。

新资本投资者入境计划

新资本投资者入境计划下，香港住宅物业投资门槛降至3000万港元。世邦魏理仕香港区研究部主管陈锦平表示，该措施预计将刺激豪宅及独立屋的需求。在2024年，价值超过3000万港元的住宅物业交易，仅占总交易数量约2.8%，而占总交易额则约21.7%。他认为，交易量占比较低，显示降低门槛对物业的竞争影响不大，亦不太可能影响大多数家庭的负担能力。换言之，降低门槛预计不会导致整体交易量显著增加。至于非住宅物业的最高计算金额增至1500万港元，购买决定取决于个人需求和商业市况，预计不会导致商业物业需求显著上升。