世邦魏理仕：港府下調未來10年香港私人住宅供應量 發展商或繼續保持謹慎並延遲新盤推出

香港私人住宅供應目標下調，政策調整影響房地產市場

根據最新信息，香港未來10年的私人住宅供應目標已從原先的13.2萬夥下調至12.6萬夥，減少了6000夥。世邦魏理仕估值及諮詢服務部主管鄭亥延認爲，儘管這一調整不會顯著影響整體供求失衡，但它強調了維持穩定和透明的賣地計劃的重要性，以應對香港長遠的房屋需求。

鄭亥延指出，政府更重視土地供應和長遠規劃，而非短期市場支持，這可能導致發展商保持謹慎，交易量可能維持低迷，負面價格調整情緒可能會持續存在，尤其是在二手市場。發展商可能會延遲新盤推出或提供優惠以清空現有庫存。

土地開發政策調整

在土地開發方面，港府精簡了法定程序和行政流程，並允許停車場用途享有地面以上最多兩層的樓面面積豁免。這爲發展商提供了更大的設計彈性，並通過重新分配更多樓面面積至住宅單位，改善了項目的經濟效益。這一政策有助於提高土地利用效率，並增加市區的泊車位供應。鑑於香港地價已下跌30至50%，此項政策或可支持土地價值逐步穩定，並鼓勵發展商參與土地招標。

教育政策調整對房地產市場的影響

港府決定將每所資助專上院校非本地學生自費就學人數上限，由相當於本地學額數目的40%增至50%，以及調整資助研究院研究課程的超額收生自資學額上限由100%增至120%。鄭亥延認爲，這可能會導致學生宿舍的需求增加。

配合較早前推出的“城中學舍計劃”，預計將支持商業投資市場。假設所有非本地學生均需要學生宿舍，到2027/28學年，所有專上課程的學生宿舍將出現約73,000個牀位或以上的短缺。而該計劃已促成現有物業的積極改建，2025年已有4間酒店和3幢住宅樓宇改建成學生宿舍。預計位於交通便利地段、表現不佳的酒店將有更多潛在的改建。此外，重建資產亦可享有該計劃下的樓面面積豁免設施和寬鬆的規例，這將有助於加快市內舊商業樓宇的重建。

新資本投資者入境計劃

新資本投資者入境計劃下，香港住宅物業投資門檻降至3000萬港元。世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示，該措施預計將刺激豪宅及獨立屋的需求。在2024年，價值超過3000萬港元的住宅物业交易，僅佔總交易數量約2.8%，而佔總交易額則約21.7%。他認爲，交易量佔比較低，顯示降低門檻對物業的競爭影響不大，亦不太可能影響大多數家庭的負擔能力。換言之，降低門檻預計不會導致整體交易量顯著增加。至於非住宅物業的最高計算金額增至1500萬港元，購買決定取決於個人需求和商業市況，預計不會導致商業物業需求顯著上升。