SRT热潮背后：美国写字楼成“雷区”，欧洲银行高价转移商业地产风险

欧洲银行商业房地产贷款风险对冲需求激增

在重大风险转移(SRT)市场中，投资者正越来越多地为欧洲银行背负的、规模超2000亿欧元的商业房地产贷款提供对冲，尽管这一过程需付出高昂代价。德国抵押贷款银行股份公司(Deutsche Pfandbriefbank AG)，一家陷入困境的机构，急于剥离其在美国商业地产债务中的敞口，于去年12月首次涉足SRT市场。

据知情人士透露，PBB的SRT交易评估中，最初有20余家机构受邀参与考察，其中约三分之二的机构最终提交了无约束力报价。此次需求超预期的核心原因在于：参考贷款组合规模较小，且高度集中于美国写字楼领域，其中多笔贷款已被划入第二阶段。

PBB于2025年12月22日发布公告，正式敲定由布鲁克菲尔德集团旗下的橡树资本管理公司为其20亿美元贷款提供信用风险对冲。在此次交易中，橡树资本进一步购入3.2亿美元的信用关联夹层票据，形成对高风险资产的双重风险缓释结构。

根据交易条款，PBB保留了相当于参考组合总额约3%的首次损失份额。

违约保护

银行通过大额风险转移机制为贷款提供风险保障，通常可获得相当于贷款面值5%至15%的风险覆盖。这类交易多采用信用关联票据的形式构建，既能有效提升资本充足率，又可减少对发行新股、削减股息等不受股东欢迎的融资手段的依赖。

PBB于去年6月宣布终止其美国业务，并推出针对约41亿欧元美国商业房地产贷款的处置计划。去年12月完成的SRT交易中，所涉参考组合规模几乎占据当时PBB美国商业地产总敞口的一半。

过去十年欧洲银行虽已大幅压降不良贷款存量，监管机构仍视问题商业地产敞口为金融业最大软肋之一。欧洲央行数据显示，截至去年第三季度末，大型银行共有2210亿欧元商业房地产贷款被归为第二阶段。

标普全球评级授予PBB BBB-的信用评级，该评级处于投资级区间的最低档次。去年11月，标普进一步将PBB的评级展望下调至负面，核心动因在于PBB业务模式转型期间存在潜在风险。