中原按揭：H按實際息跌至2.26% 推動轉租爲買及買樓收租

中原按揭董事總經理王美鳳分析港元拆息下跌對樓市的影響

中原按揭董事總經理王美鳳指出，1個月銀行同業拆息跌至0.96%，創2022年7月21日以來新低。市場H按H+1.3%計算，實際按息降至2.26%，爲2022年7月以來的最低水平。以平均按揭額500万港元計算，与月初市場封顶息3.5%相比，按息減幅達到1.24%，每月供款減少約3341港元，減幅達14.9%。

王美鳳進一步分析，港元拆息的下跌減輕了置業人士的供樓負擔。目前租金回報平均已升至3.5%，部分甚至超過4%，市場按息跌至2.26%，已大幅低於租金回報。以7成按揭及平均租金水平計算，供平過租的情況更爲明顯，平均供平過租幅度已擴大至8%。隨着香港租務旺季的臨近，租務需求上升將繼續推升租金。在租金上升而息率下跌的背景下，供平過租將更爲廣泛，推動轉租爲買及買樓收租的需求增加，預計對香港樓市及樓價回穩帶來支持。

5月初市場資金短時間內湧入，導致港元供應急增，拆息因此下挫。5月份拆息，尤其是短期拆息的波動幅度較大，1個月拆息從月初的3.98%急跌至0.96%，跌幅達3%。值得注意的是，一個月拆息續跌至0.96%，導致港美息差驟然拉大至逾3%，這一現象在過往較爲罕見。即使銀行體系結餘高於現時水平，港美息差拉大，港息低於美息的差幅也很少超過2%以上。

王美鳳認爲，本次資金湧港與金融海嘯後因環球QE造成遊資過多的情況不同，市場停泊的資金稍後可能用於金融股票投資需求、企業派息等不同活動。當銀行體系結餘大幅供過於求的狀況恢復正常化，拆息或逐步回升。拆息將根據港元需求變化而調整，1個月拆息的波動幅度仍較大，香港H按實際息率將主要在2%多至3%多區間上下波動。