中原按揭：H按实际息跌至2.26% 推动转租为买及买楼收租

中原按揭董事总经理王美凤分析港元拆息下跌对楼市的影响

中原按揭董事总经理王美凤指出，1个月银行同业拆息跌至0.96%，创2022年7月21日以来新低。市场H按H+1.3%计算，实际按息降至2.26%，为2022年7月以来的最低水平。以平均按揭额500万港元计算，与月初市场封顶息3.5%相比，按息减幅达到1.24%，每月供款减少约3341港元，减幅达14.9%。

王美凤进一步分析，港元拆息的下跌减轻了置业人士的供楼负担。目前租金回报平均已升至3.5%，部分甚至超过4%，市场按息跌至2.26%，已大幅低于租金回报。以7成按揭及平均租金水平计算，供平过租的情况更为明显，平均供平过租幅度已扩大至8%。随着香港租务旺季的临近，租务需求上升将继续推升租金。在租金上升而息率下跌的背景下，供平过租将更为广泛，推动转租为买及买楼收租的需求增加，预计对香港楼市及楼价回稳带来支持。

5月初市场资金短时间内涌入，导致港元供应急增，拆息因此下挫。5月份拆息，尤其是短期拆息的波动幅度较大，1个月拆息从月初的3.98%急跌至0.96%，跌幅达3%。值得注意的是，一个月拆息续跌至0.96%，导致港美息差骤然拉大至逾3%，这一现象在过往较为罕见。即使银行体系结余高于现时水平，港美息差拉大，港息低于美息的差幅也很少超过2%以上。

王美凤认为，本次资金涌港与金融海啸后因环球QE造成游资过多的情况不同，市场停泊的资金稍后可能用于金融股票投资需求、企业派息等不同活动。当银行体系结余大幅供过于求的状况恢复正常化，拆息或逐步回升。拆息将根据港元需求变化而调整，1个月拆息的波动幅度仍较大，香港H按实际息率将主要在2%多至3%多区间上下波动。