土地市場熱度回升，核心城市地塊受追捧
近期，上海、杭州、蘇州等地的高溢價地塊再度點燃土地市場的熱情。儘管新房銷售尚未完全企穩，土地市場卻已顯示出蠢蠢欲動的跡象。2025年以來，企業在投資端表現出發力跡象，特別是在市場經歷“大浪淘沙”後，房企對核心區域的優質地塊表現出濃厚的興趣。據克而瑞重點統計的30個城市土拍數據顯示，2025年前7月重點溢價成交地塊比重達到30%，拿地金額TOP100總金額同比增長33%。
土地市場結構性回暖
在全國土地市場成交規模尚處於低谷且未有企穩勢頭的情況下，以一二線爲主的核心30城地市率先企穩。2025年1-7月，重點30城含宅地塊成交面積5520萬平方米，同比增長17%，與全國300城面積同比下降9%形成鮮明對比，顯示出市場結構性回暖正在發生。
在土拍熱度方面，隨着核心城市加快優質地塊供應節奏，溢價地塊比例及平均溢價率不斷攀升。前七月，30城溢價地塊數量佔比達到30%，爲近三年新高，較2024年增加12個百分點，拿地情緒已被帶動起來。溢價地塊的平均幅度同樣提升迅猛，2025年前7月爲26%，几乎較过去两年成倍增长。
企業端表現分化
聚焦到企業層面，整體表現仍十分割裂。喪失投資機能的企業短期難以翻身，面對撿漏的機會也是“心有餘而力不足”。截至7月，銷售TOP100中仍有半數房企尚未有新增土儲入賬，但在頭部企業帶動下，投資金額已實現正增長。2025年1-7月份新增土儲中，百強房企的新增總價和建面之和爲6828億元和5802萬平方米，金額同比增長33%，雖然漲幅較前六月略有收窄，但連續4年下滑的走勢已出現企穩苗頭。
在面積上同比下降1.2%，但也恰恰反映了當前企業拿地更集中在覈心城市高總價、高貨值地塊，這與上文所述30城土地成交回暖相互印證。
頭部企業積極拿地
能夠在當前觀望情緒較重、且核心城市總價較高情況下“拼命拿地”的企業，毫無疑問是央國企和部分區域深耕的名企，而這些企業也正是銷售10強乃至20強的頭部企業。2025年前七月，銷售百強房企拿地集中度依舊保持高位。TOP10房企新增貨值佔百強的比重達到70%，較上月微降3個百分點，但較2024年末增加8個百分點，市場格局進一步集中於頭部企業。
拿地銷售比上，10強房企達到0.41，遠超過其他梯隊以及行業平均的0.3。全口徑銷售TOP10中，諸如中海、招商、綠城、金茂等前七月拿地金額成倍增長，過去兩年拿地較多的保利發展、華潤置地等依舊保持穩健的投資速度，同比分別增長95%和51%，優質的改善地塊補充足以支撐其這些企業未來銷售規模。
高溢價地塊投資情況
相較於拿地積極性的恢復，高溢價拿地則更能體現企業拿地補倉決心，以及對城市基本面的看好。全國層面的數據不免有些失真，在投資聚焦一二線戰略趨同之下，企業在30城的表現更具代表性。根據CRIC統計，核心30城中，溢價拿地數量大於5塊的企業基本是有實力的央國企和深耕杭州的濱江，而溢價拿地佔比最高的是濱江、綠城、華潤置地，分別達到100%、84%和73%。招商、建發、金茂比重基本在40%之下。
進一步來看，30城中，真正的高溢價地塊誰在投資？根據前七月溢價率TOP10（30城含宅且拿地金額>1億元）地塊顯示，溢價率超過100%的兩宗地塊均被建發房產所拿，分別位於杭州和成都。而前十中，可以看到，中海、濱江、招商各佔了兩塊。
綜合而言，目前企業投資的聚焦點相對一致，均是以一二線優質地塊作爲投資要塞，僧多粥少之下難免競爭激烈。較高的總價，也勸退了部分民企和地方國企，央國企在這些城市一枝獨秀。而優質地塊的吸引力仍在逐步提升，畢竟“改善項目撐起半邊天”已經被市場所認證。
