中國經濟穩健增長，房地產趨勢與通脹預期對房價影響分析
今年中國經濟總量繼續保持穩健增長，尤其是上半年GDP增速明顯高於5.3%，超出之前的市場預期。我們認爲中長期來看，中國經濟仍然具有巨大的增長潛力。不過短期經濟結構分化的現象依然存在，尤其是供給偏強、需求偏弱，數量偏強、價格偏弱，內需還需要進一步提振。而內需端的一個重要拖累項是房地產，儘管房地產投資、銷售佔經濟比重已經不高，但房地產在居民存量財富配置中的份額仍然很高，而居民消費的資金來源一靠收入，二靠財富。如果房價出現調整，勢必會對總需求構成壓制。
租金回報率與房價租金比的重要性
爲了後續闡述的必要，我們先來介紹兩個概念：租金回報率和房價租金比。租金回報率衡量的是同樣的一套房，如果出租出去每年獲得的租金總額，與如果現在出售出去獲得的總房價之比。租金回報率的倒數是房價租金比，衡量的是一套房子出租多少年才能夠覆蓋住當前出售的房價。房價租金比類似於股市的市盈率，相當於衡量了房子的估值。
這幾年有一個邏輯非常流行，只要租金回報率高於或者遠遠高於國債利率、存款利率，房子就更有性價比了，房價就會止跌。例如如果國債利率在2%附近，那麼是不是3%以上的租金回報率的房子就值得去購買了？
這個邏輯聽起來很順暢，可如果我們看下海外的經驗，實證上未必是成立的。例如，美國在2007年房價進入下行週期後，到2012年才止跌回穩。在此期間，美國國債、存款等無風險利率大幅下降，而美國住宅的租金回報率卻大幅上行。國債利率降到了2%以下，而房子能夠提供的租金回報率甚至一度高於6%。爲何租金回報率遠遠高於國債利率，美國居民仍然對房子興趣不大，房價還沒有企穩呢？
再比如，日本房價從1991年開始進入下行週期，到2004年以後才止跌回升。在此期間，日本國債、存款利率大幅下降，10年期日本國債利率甚至一度低于1%，而東京的房子的租金回報率一度能夠提供5%以上的租金回報率，爲何日本居民對東京房子的興趣仍然沒那麼大，日本房價沒有止跌呢？
穩住通脹預期：至關重要
根據前面的分析，可以得出結論：如果房價沒有上漲預期的情況下，房子的租金回報率會不斷抬升，或者反過來房子的估值——房價租金比會不斷被壓縮。這就像股票市場，投資者預期是牛市的時候，股市估值會不斷抬升；投資者預期不是牛市時，股市估值可能會不斷被壓縮，直到估值達到歷史低位區間時，抄底資金纔會大量出現。
我們研究了13個經濟體的房地產危機，發現它們有一個共同的規律：一旦房價進入調整週期，房子的估值往往會回到歷史的估值低位，即租金回報率會回到歷史最高位。這一規律和我們前面提到的股票市場的規律是一致的。其實我們做了大量的房地產研究，最大的體會是，房地產市場的很多規律和股票市場是一致的，不同的地方主要是股票爲高頻交易，股市的牛熊週期偏短；而房地產的交易週期偏長，房地產的牛熊週期偏長。
所以要穩住房價，單純靠租金回報率回升到歷史高位，會是個漫長的過程。我們認爲最重要的是穩住房價的預期。而房價的預期很大程度上決定於宏觀通脹的預期，因爲房地產、股票、債券等資產價格變化本質上是實體經濟的“映射”。
從去年9月份開始，我們觀察到中國宏觀政策越來越注重提振預期，“反內卷”政策也意在提振通脹，政策已經走在正確的方向上。我們對於中國經濟的未來充滿信心，困難是暫時的、短期的，持續的政策發力會對穩住房價、穩住內需起到關鍵作用。如果居民對於未來收入、通脹預期越來越高，房價的預期也會有所抬升，穩住房價指日可待。
風險提示：全球地緣風險；美國政策的不確定風險；監管政策變化風險。
本文轉載自“梁中華宏觀研究”公衆號，FOREXBNB編輯：蔣遠華。
