克而瑞地产研究：11月市场热度预期回落 多数城市新房成交预期由增转降

11月新房供应量低位持稳，市场热度预期回落

根据克而瑞地产研究的最新报告，11月新房供应量保持低位稳定，28个城市单月供应环比微增5%，但同比下降46%。一线城市的环比回升主要得益于北京和广州的拉动，而同比下滑显示整体市场压力。二线城市供应总量持平，但城市间分化加剧。三四线城市供应量在低基数下环比大增，但同比下降34%，市场下行压力未减。

从供给结构来看，重点城市刚需、改善、高端产品占比分别为28%、55%和17%，显示出以改善需求为主，刚需为辅的供应结构。近8成城市以主城区为供应主力。

城市供应情况

一线城市中，北京和广州环比增幅显著，分别为167%和126%，而上海环比大跌69%，同比降幅高达81%，深圳同比降幅超过50%。二线城市中，长沙、长春、郑州、苏州等城市环比翻番，而宁波、南京、南宁、青岛、福州、济南等供应量持续萎缩。三四线城市中，泉州、常州等城市环比大增，但绝对供应量依然处于历史低位。

供应结构和区域分布

供应结构上，重点城市以改善产品为主导，刚需和高端产品占比较小。典型城市供应结构差异显著，如西安、昆明等城市刚需产品供应占比超过50%，而上海、杭州、成都、武汉等城市以改善产品为供应主力。

从项目区域分布来看，重点城市主城区、近郊、远郊占比分别为70%、23%和7%，供应重心集中在主城区。青岛、徐州、泉州等城市主城占比均在9成以上，而广州本月以远郊项目为供给主力，占比达46%。

市场预判

结合当前市场成交特征，预计11月新房成交绝对量将延续低位盘整行情，同比降幅可能持续扩大。市场热度预期回落，28个重点城市预期项目平均去化率环比下降3个百分点，同比下降10个百分点。多数城市新房市场预期跌多涨少，上海、成都等前期热点城市新房成交规模预期回落，而深圳、武汉、重庆等城市预期延续弱复苏走势。二手房市场成交仍处于下行通道，短期内以“以价”能否“换量”效果存疑。