中指研究院：2025年头部代建企业新签约规模化建筑面积占比下降 中部企业加速发力

中指研究院：2025年中国房地产代建企业新签约建筑面积变化及业务趋势分析

根据中指研究院发布的《2025年中国房地产代建企业排行榜》，头部代建企业新签约规模化建筑面积占比出现下降，而中部企业则加速发力。数据显示，新签约规划建筑面积TOP5企业占比为41%，较2024年下降2个百分点；TOP6-15企业占比40%，较2024年上升3个百分点。这表明头部企业新签约规模集中度下降，中部企业正在加速项目拓展，而尾部企业则继续调整出清。

央国企代建业务发展迅速

央国企凭借资源优势在代建领域发展迅速。《2025中国房地产企业销售业绩排行榜》显示，销售额TOP50的企业中，有30家已规模化开展代建业务，占比达60%，其中央国企18家，占比近40%。全国16家房地产央企中，已有12家开展代建业务，其中4家成立独立代建业务公司。2025年，部分央国企新签约规划建筑面积显著增长，如中铁置业同比增长51%，五矿地产、中铁建地产同比增长超100%。

代建模式结构稳定

2025年代建企业新签约规划建筑面积中，政府代建、商业代建和资本代建的占比分别为21.6%、74.0%和4.4%。商业代建占比基本持平，资本代建占比微增1.1个百分点。随着“保交付”阶段性工作基本完成，以AMC、地方政府牵头的“保交楼”式代建减少。资本代建主要以资方不良资产处置类代建为主，考验代建企业的产品和营销能力，同时重视企业的稳健性。

业务布局向三四线城市下沉

2025年代建企业新签约规划建筑面积中，一线城市、二线城市和三四线城市占比分别为8.1%、46.3%和45.6%。二线城市和三四线城市占比日趋接近，代建企业业务布局持续向三四线下沉。随着城市更新、旧改等政策利好，部分企业开始在广州、北京等一线城市谋求代建机遇，新签约规划建筑面积占比较2024年同期增长3.1个百分点。

聚焦主要城市群拓展业务

2025年典型代建企业新签约规划建筑面积中，长三角、京津冀、粤港澳、成渝和中西部占比78.3%，较2024年提升10个百分点，代建企业更加聚焦主要城市群拓展项目。其中，除京津冀区域外，各区域均有增长，中西部和成渝增长最快，分别提升4.9和4.6个百分点。

商品住宅类代建项目占比提升

2025年典型代建企业新签约规划建筑面积中，商品住宅、商办类和保障性住房占比86.8%，与2024年占比持平。其中，商品住宅占比为66.7%，较2024年增长11.4个百分点，商办和保障性住房占比分别为13.5%和6.7%，均有所下降。部分代建企业开始提前布局城市更新赛道，该类占比为2.7%。

代建管理费率持续下降

代建项目代建管理费率在1%-3%之间的项目占比为84%，较2024年增加了4个百分点。其中，代建管理费率仅在1%-2%之间的项目占比为45%，较2024年增加了2个百分点。随着代建企业竞争加剧，代建管理费率持续压缩，预计该趋势未来还将延续。

代建代销类项目占比近五成

代建代销类项目占比为49%，占比最高，纯代建类项目占比28%。大部分项目均要求代建企业代建并进行代销，且部分项目的项目管理费支付节点和项目去化率直接挂钩，因此，非常考验企业的营销能力。