FOREXBNB获悉，5月12日，中指研究院发布2026中国物业服务上市公司TOP10研究报告。2025年至今，物业服务板块整体呈现震荡上行走势，行业规模化扩张空间逐步收窄，市场竞争格局持续加剧，全行业已迈入理性经营、稳健发展的全新阶段，增长逻辑亦由外延式规模扩张，转向内涵式质量升级与效益精细化提升。在此背景下，优秀上市物业服务企业持续筑牢服务运营根基，塑造品牌核心竞争力，优化优质业态与核心市场的拓展布局；同时着力培育并做强核心优势业务赛道，深度挖掘具备成熟运营体系的盈利增长点，以此破解基础物业服务增长动能趋缓的行业共性难题，推动行业朝着现代化运营、深层次革新的方向稳步迈进。
2026中国物业服务上市公司TOP10研究成果
中国物业服务上市公司整体发展状况分析
截至2026年4月30日，我国物业服务上市公司共计65家，其中港股59家、A股6家。鉴于新城悦服务尚未披露2025年度业绩公告，且奥克斯国际采用非标准会计年度(4月1日至次年3月31日)，为确保研究数据的连续性、一致性及可比性，依据研究规范，将上述2家企业予以剔除。最终，本研究确定63家上市公司构成有效研究样本(以下简称“上市物企”)。
(一)资本表现：板块市值震荡上行，央国企表现较好，分红意愿保持高位
1、总市值约2534亿元，市盈率中枢位于12-17倍，板块估值上升潜力大
2025年全年，上市物企总市值呈现先快速修复上行、后于高位区间持续震荡的态势，整体走势与港股大盘高度同步，核心驱动因素是港股市场的流动性改善与估值环境变化。进入2026年，市场在经历了年初的冲高后出现小幅回调。截至2026年4月30日收盘，上市物企总市值温和回撤至2534.33亿元，较年初微降0.93%，但相较2025年初仍录得了14.57%的显著增幅。
图1：2025年年初-2026年4月30日收盘上市物企总市值与市盈率
数据来源：中指研究院整理
从细分市场的表现来看，港股与A股呈现出明显的结构性分化。港股上市物企总市值达到2242.99亿元，较2025年初增长14.90%，仅较2026年初微跌0.72%，展现出极强的抗跌韧性。这主要是因为港股物业板块汇聚了众多央企、国企及头部优质民企，其高比例的分红政策恰好契合当前宏观低利率环境下资金对高股息、防御性“红利资产”的强烈配置需求。相比之下，A股上市物企总市值为291.34亿元，虽较2025年初实现了12.03%的增长，但较2026年初下跌了2.49%。由于A股上市物企数量较少，且多为独立第三方物企，板块市值受单个上市物企市值波动影响较大，特别是在资金偏好大盘蓝筹和高成长赛道的背景下，A股上市物企出现了较大幅度的回撤。
从估值水平来看，截至2026年4月30日，上市物企(剔除异常值)的市盈率呈现显著的跨市场分化：A股物业板块市盈率虽从2025年初高位明显回落，但仍受限于A股整体估值偏高的市场属性及样本量少导致的“统计口径脆弱性”，其PE值仍显著高于港股；相比之下，港股凭借更充裕的样本池与成熟的市场机制稳健锚定在12-17倍的合理中枢。这种分化折射出物业服务板块在不同资本市场上的差异化估值情况：A股估值更多受市场特点和样本结构扰动，而港股则更真实地反映了行业稳态下的公允估值水平。
2、央国企“抗跌领涨”市值增长约21.7%，民企市值修复上涨约5.3%
以2025年年初市值为基准，不同所有制物业服务上市企业的市值走势呈现“同步修复-加速分化”的阶段性特征，央国企物企估值表现显著强于民营物企，两者走势在2025年第二季度出现明显剪刀差。具体来看，2025年一季度受宏观政策宽松及港股回暖带动，行业同步开启估值修复；随后市场风险偏好转向防御，央国企物企因现金流稳健维持高位震荡，而民营物企受到关联方债务风险及盈利预期下调影响，进入长达半年的下行通道，直至2026年4月随市场出清完成才出现反弹。
截至2026年4月30日，央国企物企市值均值较2025年初上涨21.71%，民营物企市值均值仅上涨5.29%，二者涨幅相差16.42个百分点。当前的投资逻辑已从过去的“规模扩张”转向“信用安全与现金流质量”，在增量资金不足、风险偏好偏低的环境下，资金持续向具备高确定性的资产集中：央国企物企关联方风险敞口低、现金流稳定、分红政策透明，成为机构资金配置的核心标的；而民营物企普遍面临流动性折价，市值波动幅度显著更大，未来仍需经历较长的信用价值重塑周期。
图2：2025年年初-2026年4月30日央国企、民营企业总市值涨跌幅走势
数据来源：中指研究院整理
截至2026年4月30日，63家上市物企中共有27家实现市值正增长，占比达42.86%。从市值涨幅TOP10来看，中小市值企业展现出显著的业绩弹性与股价爆发力：其中4家企业期间涨幅突破100%，众安智慧生活以450.43%的涨幅强势领跑；值得注意的是，恒大物业虽以91.67%的涨幅位列第五，但却是市值涨幅TOP10中唯一市值突破百亿量级的企业，体现出其在行业调整期的规模韧性与头部地位。
图3：2026年4月30日收盘较2025年年初上市物企市值涨幅TOP10
数据来源：中指研究院整理
3、“稳现金流+高质分红”支撑板块估值韧性，企业加快股票回购节奏
尽管2021年以来物业服务行业普遍面临营收增速放缓、利润率承压等发展挑战，但上市物企的现金及现金等价物始终展现出极强的韧性。数据显示，近五年来该指标持续稳定在17亿元至19亿元区间，波动幅度较小。2025年，上市物企现金及现金等价物均值录得17.10亿元，同比仅微降1.97%。在行业深度调整期，这种坚实的“资金底座”不仅体现了头部企业优秀的现金管理能力，也为其持续兑现股东回报提供了充足的财务安全垫。
图4：2021-2025年上市物企现金及现金等价物均值与增长率
数据来源：上市公司年报或公告，中指研究院整理
在股东回报层面，上市物企的分红意愿依旧保持高位。截至2026年4月30日，共有32家上市物企宣告派发2025年年度现金分红，累计总额达119.05亿元。受宏观环境影响，该金额较2024年回落11.21%，但较2023年仍提升13.61%，整体处于2021年以来的历史次高位。值得注意的是，行业分红资源正加速向头部聚拢：华润万象生活以48.16亿元的分红总额一骑绝尘，万物云与碧桂园服务分别以22.16亿元和9.91亿元紧随其后，前三强合计占据了市场的主要份额。
图5：2021-2025年上市物企分红总金额及增长情况
数据来源：上市公司年报或公告，中指研究院整理
2025年全年共有11家上市物企实施股票回购，累计回购股份1.23亿股，涉及资金7.07亿元：进入2026年后，行业回购节奏有所加快，1月至4月有5家企业实施回购，累计回购股份0.60亿股，金额2.08亿元。在行业估值处于历史低位、缺乏高收益大规模扩张机会的背景下，“高分红+适度回购”已成为上市物企优化股东回报、提振资本市场信心的基本策略。
(二)经营绩效：营收微增4.4%，毛利微降1.3%，基础物业服务韧性凸显
1、经营业绩：营收增速企稳回升，盈利弹性修复，运营效率改善
(1)营收均值同比增长4.38%，增速回升，基础服务收入占比持续提升
2025年，上市物企营业收入均值为47.87亿元，同比增长4.38%，增速较2024年提升0.18个百分点。行业在经历市场调整、外部竞争加剧等挑战后，营收增长韧性逐步显现，增速由波动下行转向企稳回升。这进一步验证了行业在调整中不断夯实发展基础，企业经营更趋理性成熟，为长期高质量发展筑牢根基。
图6：2022-2025年上市物企营收均值及增速
数据来源：63家上市公司年报，中指研究院整理
2025年物业服务行业在整体营收平稳的表象下，内部呈现显著分化格局，增长动能高度集中于头部企业。从均值与增速对比看，头部企业规模优势与增长韧性凸显：2025年TOP10企业营收均值为208.48亿元，是其余企业均值的11.87倍、上市物企均值的4.36倍；2023-2025年，TOP10企业营收增速分别为9.07%、4.99%、5.77%，而其余企业为6.69%、2.55%、1.39%，增速剪刀差逐年扩大至2025年的4.38个百分点。头部企业凭借资源整合、第三方拓展及成本管控能力，在行业增速放缓背景下实现更优增长，马太效应持续强化。
图7：2022-2025年上市物企营业收入TOP10、其余企业营收均值及增速
数据来源：63家上市公司年报，中指研究院整理
从营收增速分布来看，2025年，上市物企中无企业实现20%以上的高速增长；营收负增长企业增至30家，较2024年增加8家；超半数上市物企营收增速收敛至±10%的窄幅区间，行业整体告别了此前的高波动增长阶段，进入平稳运行期。高增长企业呈现“中小规模为主、央国企略优”的特征：营收增速TOP10中，央国企与民营企业各占五席，但央国企整体增速更优；除招商积余外，其余9家均为中小规模企业，反映头部企业因基数较大增速自然放缓，而中小企业可通过深耕细分赛道或区域市场实现较高增长。
图8：2025年上市物企营收增速TOP10营收及增速
数据来源：63家上市公司年报，中指研究院整理
分企业性质看，央国企营收表现显著优于民营企业。2025年央国企营收均值为59.70亿元，较上市物企均值高24.70%，较民营企业均值高36.15%；增速方面，央国企营收增速为7.64%，较2024年提升0.58个百分点，终止了此前快速下降趋势，而民营企业增速仅3.00%，微增0.08个百分点，两者剪刀差扩大至4.64个百分点。央国企的抗周期优势源于两大结构性支撑：一是关联方交付节奏稳定，持续获取优质增量项目，受地产波动影响更小；二是在公共服务、城市更新等ToG端业务上具备资源与制度优势，第三方拓展空间更广阔，为其稳定增长提供了核心保障。
图9：2022-2025年物业服务上市央国企、民营企业营业收入均值及增速
数据来源：63家上市公司年报，中指研究院整理
业务结构层面，上市物企呈现“基础物业服务占比提升、增值服务增速放缓”的特征，战略重心向基础物业服务倾斜。2025年，基础物业服务收入均值为36.62亿元，同比增长6.53%，占总营收比重提升至72.33%(较2024年增加1.46个百分点)。行业进入存量竞争阶段后，多数企业确立“聚焦主业、稳健经营”导向，主动剥离低效非核心业务，集中资源提升基础服务质量与市场占有率，为长期发展奠定基础。
图10：2022-2025年上市物企基础物业服务收入均值、增速及占比
数据来源：58家公司年报连续披露相关数据，中指研究院整理
增值服务则整体承压，2025年收入均值为10.14亿元，同比下降6.88%，占比降至16.42%(较2024年下降1.94个百分点)；其中社区增值收入微降0.25%至7.05亿元，非业主增值服务受地产开发萎缩冲击，收入大幅下降19.17%至3.08亿元，成为主要拖累。
图11：2024-2025年上市物企增值服务收入构成、增长及占比
数据来源：37家上市公司年报连续披露相关数据，中指研究院整理
(2)毛利降速收窄，净利增速触底反弹，央国企净利率领先程度较大
2025年，物业服务上市企业盈利端呈现“毛利润承压、净利润修复”的分化特征，盈利质量整体改善。2025年，上市物企毛利润均值为8.54亿元，较2024年微降0.11亿元，降幅为1.28%；毛利率均值为17.84%，较2024年下降1.03个百分点，企业“增收不增利”的困境仍在持续。净利润均值为2.29亿元，较2024年增长0.25亿元，涨幅为12.54%。净利率均值为4.78%，较2024年上涨0.34个百分点。净利润实现正增长，主要得益于部分企业金融资产减值、应收账款减值及商誉减值压力减轻，此前因地产关联方风险计提的大额减值影响逐步出清，部分企业实现扭亏为盈。
图12：2022年-2025年上市物企毛利润、净利润及其增长率
数据来源：63家上市公司年报，中指研究院整理
央国企在盈利质量上持续领跑行业，2025年毛利率与净利率均值分别达18.61%和8.28%，展现出较强的成本控制能力与抗风险韧性；同期民营企业毛利率均值为17.48%，虽已连续两年低于央国企水平，但其净利率在2025年录得3.15%，实现同比1.38个百分点的触底回升，标志着前期关联方风险出清后，企业净利润进入修复通道。然而，由于央国企在股东背景、风险管控体系及关联方稳健性上具备先天优势，而民营企业仍需面对历史遗留的应收账款坏账计提与商誉减值压力，预计未来一段时间内，民营物企的盈利修复进程仍将伴随资产减值扰动，与央国企的盈利差距短期内难以弥合。
图13：2022-2025年物业服务上市央国企、民营企业毛利率、净利率均值
[以整体法计算利率，中海物业2022-2024年数据均未包含中建物业合并后数值]
数据来源：63家上市公司年报，中指研究院整理
(3)应收账款增速反弹，回款面临较大压力，部分企业关联方风险出清提速
2025年，上市物企应收账款及票据总额达到955.37亿元，同比增长11.93%，增长率较2024年提升9.01个百分点，且远超同期营收增速，表明当前上市物企整体回款压力显著增加。
图14：2022-2025年上市物企应收账款及票据总额及增速、营收增速
数据来源：63家上市公司年报或公告，中指研究院整理
(4)人员成本率持续下行，人均成本稳步提升，企业减员增效成效显著
2025年，已披露相关数据的上市物企人员成本均值达20.16亿元，较2024年微增0.37亿元；虽然人员成本均值有所增加，但其增速小于营业成本均值的增速，2025年人员成本占总营业成本的比例下降至40.51%，较2024年减少1.72个百分点。人员成本率的连续下降，表明上市公司在技术应用和人员成本控制等方面取得了一定的成效。
图15：2022-2025年上市物企人员成本均值及人员成本率
数据来源：38家上市公司年报连续披露相关数据，中指研究院整理
2025年，披露相关数据的上市物企员工数量均值为22029人，同比减少143人，延续了人员规模收缩的趋势；与此同时，人均员工成本达22.59万元，同比增加1.45万元。这一“减员增效”与“提质增资”并行的现象，一方面源于上市物企通过精简人员、优化组织效能来对冲经营压力，另一方面则体现了企业在落实最低工资保障、足额缴纳社保等合规要求的基础上，持续加大专业技能培训与高端人才引进力度，以结构性优化驱动整体员工素质与用工成本的同步提升。
图16：2022-2025年上市物企人均员工成本及员工数量均值
数据来源：38家上市公司年报连续披露相关数据，中指研究院整理
2、管理规模：管理面积均值约1.52亿㎡，增速持续放缓，规模型并购退场
2025年，上市公司逐渐弱化管理规模相关数据，行业发展逻辑已从“数量与规模优先”转变为“质量与效益优先”，不再单纯依靠面积扩张扩大公司规模，因此在年报中公布面积相关数据的上市公司逐渐减少。针对已披露数据的企业，管理面积、合约面积增速和增量均较2024年下降。原因在于：第一，市场竞争激烈，外拓难度大；第二，部分上市物企主动退出低质、低效益项目，对管理面积增长产生影响；第三，收并购市场持续降温，上市物企不再以规模收并购为主。
(1)管理面积同比增长3.56%，增速持续下降，储备动能不足
2025年，已披露相关数据的上市物企管理面积均值1.52亿平方米，同比增长3.56%，增速较2024年下降3.61个百分点，增速持续放缓。外因是增量市场规模持续下降，项目外拓难度增大，管理面积增长乏力；内因是企业清退低质项目，存量项目管理面积减少。
图17：2022-2025年上市物企管理面积及增速
数据来源：48家上市公司年报连续披露相关数据，中指研究院整理
从管理规模分层看，已披露在管面积数据的企业中，管理面积TOP10企业的管理面积合计53.64亿平方米，占全部披露企业面积的73.44%，占比趋于稳定。其中，碧桂园服务管理面积10.70亿平方米，位列第一；保利物业排名第二，为8.55亿平方米；TOP10中仅有雅生活服务的面积增速为负值，为-8.68%，在管面积已连续两年下降。
图18：2025年上市物企管理面积TOP10管理面积及增速
数据来源：上市公司年报，中指研究院整理
分企业性质看，2025年，央国企管理面积均值1.93亿平方米，同比增速6.27%，增速较2024年下降4.33个百分点；民营企业管理均值1.36亿平方米，同比增速2.04%，增速较2023年下降3.30个百分点。央国企在管面积增速整体仍优于民营企业，但二者间增速差异在逐年收窄。
上市物企合约面积的披露透明度呈持续下降态势。在48家连续披露在管面积的上市物企中，仅36家企业同步披露了合约面积数据，披露覆盖率不足八成。披露数据的企业中，2025年合约面积均值为1.36亿平方米，同比增长2.51%，较2024年下降2.23个百分点。合约面积增速放缓且低于同期管理面积增速，企业储备项目规模正在收缩，行业整体的规模增长潜力面临显著压力。
图19：2022-2025年上市物企管理面积、合约面积及其增速
数据来源：36家上市公司年报连续披露相关数据，中指研究院整理
(2)第三方管理面积占比下降，收并购以业务型收购为主，非住宅管理面积占比回落
已披露相关数据的上市物企第三方在管面积占比呈现连续四年小幅回落的趋势，2025年降至62.13%，较2022年累计下降1.25个百分点。2025年，多家物业上市公司虽明确提出“弱化关联方依赖，积极布局第三方项目”，但由于行业进入存量竞争周期，增量获取边际承压与存量资产主动出清导致第三方项目规模持续下降：一方面，第三方市场化拓展竞争白热化，行业收并购市场持续降温，优质项目获取成本与门槛同步抬升，增量贡献能力显著减弱；另一方面，部分早期粗放式拓展的第三方项目存在定价偏低、收缴率不足、盈利性不达预期等结构性问题，上市物企通过主动剥离低效亏损项目、强化优质存量项目的续约与深耕，实现了在管面积结构的提质增效。
图20：2022-2025年上市物企管理面积来源
数据来源：27家上市公司年报连续披露相关数据，中指研究院整理
2025年，物业服务行业的收并购市场整体热度仍较低。收并购主要分为两类：一是集团内部资源整合，多家企业承接母公司旗下物业、科技、能源、酒店等相关资产，通过整合盘活内部存量资源，实现管理规模稳步增长；二是企业通过收并购提升专项服务能力，其中，科技、数字化相关领域的收并购最为突出，企业通过收购软件开发、系统集成、数据运营、能源智慧运维等领域的公司，将智慧化作为战略发展重心。此外，企业也在综合设施管理、环保、城市服务、酒店运营等领域进行布局，拓展服务范围。
表1：2025年以来部分上市物企收并购情况
数据来源：上市公司年报及公告，中指研究院整理
2025年，上市公司管理面积中非住宅业态占比为43.31%。非住宅业态占比于2023年短暂冲高至44.53%后，便逐年小幅回落。当前上市物企普遍秉持稳健经营思路，谨慎涉足自身不具备专业优势的非住宅赛道，拓展意愿偏保守，非住宅项目大多为第三方外拓项目，普遍呈现单一业主特征，行业专业壁垒高、项目留存难度大，同时基础物业服务是物企营收的核心压舱石，住宅作为基本盘具备经营稳定性优势；此外，随着“好房子”政策持续落地，居民对高品质物业服务的需求持续升温，进一步激活住宅物业市场活力，支撑住宅业态占比保持稳固并小幅回升。
图21：2022-2025年上市物企管理面积中非住宅业态占比
数据来源：28家上市公司年报，中指研究院整理
(三)发展策略：落实“好服务”，深耕重点市场，科技重构效能
1、提质行动：回归服务初心，深耕生活场景，重塑信任基石
面对行业整体满意度持续低迷的现状，物业服务企业在物业费限价与服务成本上涨的双重挤压下，正经历着严峻的生存考验。行业整体满意度得分仅为72.9分，业主对优质服务的需求愈发强烈，但单纯依靠传统的基础“四保”业务已难以支撑企业的可持续发展。在这种背景下，企业亟需从“管理者”向“服务者”转型，落实服务不能仅停留在口号上，而必须通过解决服务短板与根源性痛点，重建业主信任，将服务力转化为核心竞争力，从而在存量市场中稳住基本盘。
图22：2018-2025年全国物业服务满意度得分
数据来源：中指研究院
为了将优质服务落到实处，企业需积极探索与生活服务深度融合的新路径，让基础服务成为连接业主的纽带。落实服务不应仅局限于保安、保洁等传统“四保”业务，而应以此为切入点，敏锐捕捉业主在生活场景中的多元化需求。通过将服务触角延伸至居家养老、托幼教育、家政维修等高粘性领域，企业能够在解决实际生活问题的过程中体现服务价值。这种以生活服务为载体、以解决问题为导向的落实方式，不仅丰富了服务内涵，更让业主在日常交互中真切地感受到物业的存在感与不可或缺性，从而化解供需矛盾。
落实好服务的最高境界在于注入人文关怀，构建有温度的社区生态。物业服务不仅是物的管理，更是人的服务。企业应注重与业主的情感链接，通过组织社区文化活动、关爱特殊群体等方式，营造和谐友爱的邻里氛围。在服务中融入同理心与温情，关注业主全生命周期的需求变化，提供有温度、有情怀的增值服务。这种超越契约关系的情感交互，能够有效软化因满意度低带来的对立情绪，让服务从冰冷的交易升华为温暖的陪伴，从而实现服务质量与品牌价值的双重提升。
表2：部分上市物企开展社区文化活动
资料来源：中指研究院整理
2、优势深耕：围绕重点区域提升项目密度，聚焦优势业务巩固市场地位
企业经营策略明确提出要摒弃过去的粗放经营模式，由“业务扩张”转变为“战略聚焦”。在此背景下，企业深耕策略发生明显调整，核心围绕“优势深耕”展开，主要包括优势区域深耕与优势业态深耕两个维度，通过集中资源强化核心竞争力，发挥集约优势与经营优势，实现降本增效。
图23：上市物企深耕战略的两个维度
资料来源：中指研究院整理
企业将提升区域项目密度作为区域深耕的核心目标。通过在同一大区域内持续增加项目数量、提高项目覆盖密度，打通项目间的资源共享通道，实现人员、设备、物料的跨项目复用。同时，企业建立区域级共享服务中心，将工程维修、保洁绿化、物资采购、客服调度等职能进行集中化管理，大幅降低单项目的运营成本，提升单位人效。当区域项目密度达到一定水平后，企业能够进一步优化管理架构，减少管理层级，提升管理效率，实现规模效应与集聚效应的最大化。截至2025年底，融创服务25+核心城市饱和收入占比近七成，核心城市新增拓展单年签约额占比约92%。
企业业态深耕的核心逻辑已从多元化探索转向专业化聚焦，主要通过两个方向推进：一方面，企业加速出清非核心、低效率业务，全面退出与自身能力不匹配、投入产出比低的业务领域。企业对于此前布局的主营业务及各类多元化业务，进行全面梳理评估，关停并转亏损严重、协同性差的业务线，将资源重新聚焦到物业服务主业及已形成成熟模式的优势业务上。另一方面，企业通过精准的收并购活动，强化在优势业态的专业服务能力，进一步巩固市场地位。2025年行业并购市场呈现明显的专业化特征，企业不再以规模扩张为主要目的，而是重点选择与自身优势业态相契合的标的企业。
3、拓优汰劣：严控新拓项目质量，优化存量项目品质，退出低质项目
住宅市场仍是物业服务行业的主要组成部分，但由于上游房地产开发建设行业整体仍处于调整过程中，导致物业服务市场新房项目供给规模仍维持低位，物业服务行业仍以存量市场为主。房地产开发市场与销售市场的增量萎缩已传导至物业管理面积的增量市场中，当前物业公司获取的新建项目数量与面积规模均逐渐减少。在此背景下，上市物企主动调整发展战略，从“规模导向”向“营收导向”转变。项目盈利能力已成为上市物企拓展和退出项目的重要参考指标。
在存量市场竞争日益激烈的背景下，上市物企主动调整发展路径，从“规模扩张”转向“效益导向”，通过拓展优质项目、退出低质项目，提升项目质量，从而实现“提质增效”的核心目标。在项目拓展方面，上市公司的市场拓展更趋理性，不再盲目追求在管面积的扩张，而是以效益为导向，聚焦高收益率项目，例如高收缴率的优质住宅项目、位于核心地段的商办项目、缴费能力强的单一业主项目等，通过精准投拓完成高质量项目的获取，从源头把控项目的盈利能力；在项目优化方面，上市公司加强对存量项目的精细化管理，通过合理投入、引入智慧化管理系统，降低项目成本，提升项目产出，充分激发项目潜能，提升在管项目的营收能力；在项目退出方面，上市公司已构建起了较为科学的评估系统，对于持续亏损项目、投入产出比不合理项目以及管理困难项目，采取期满不再续约或提前终止项目等措施，通过战略性退出优化项目结构。
表3：部分上市物企优化管理项目情况
数据来源：上市公司年报，中指研究院整理
4、科技赋能：AI深度渗透管理与服务，企业重构运营效能
随着人工智能技术的深度渗透，物业行业的科技化转型已从概念验证迈入规模化落地的关键阶段。2025年，上市物业企业的科技发展战略发生根本性转变，由过去的“信息化建设”与“单点技术应用”阶段，全面迈入“AI驱动全业务流程重构”的新阶段。企业不再将科技视为降本的辅助工具，而是将其定义为支撑企业长期发展的核心生产力与差异化竞争优势。AI赋能不仅帮助物业企业实现管理费用与人力成本的双重下降，更在服务模式创新、风险预判预警及资产价值提升方面展现出强大潜力。
AI技术已全面渗透基础物业服务全链条，完成从零散试点向规模化、标准化落地的跨越，企业同步建立了可量化的科技投入产出核算体系。其核心特征在于，技术已从业务流程的辅助优化工具，升级为传统物业服务模式的系统性重构力量。企业加速推进内部科技能力的产品化转化与对外输出，完成从“技术自用”向“行业赋能”的商业模式升级，科技服务已成为重要的利润增长极。经过多年内部验证与持续迭代，头部上市物业企业已形成成熟的技术体系与标准化解决方案，其价值已从内部运营提效延伸至全行业赋能。
表4：部分上市物业企业AI与智慧化落地核心成果
资料来源：中指研究院整理
(四)趋势研判：资本市场波动回暖，行业集中度持续提升，长期主义价值凸显
1、资本市场：随大盘延续反弹，估值锚定业绩能力，国资物企仍具IPO潜力
资本市场表现逐步回暖，随着行业经营回归理性、政策红利持续释放，上市物企的长期投资价值将得到更充分的体现。整体来看，未来上市物企的资本市场表现将延续波动企稳、结构性分化的核心格局：短期来看，行业整体走势仍将与大盘保持较高联动性，同时会受到关联地产方经营状况的传导影响；从中长期看，企业自身的经营能力与基本面质量将成为决定资本市场定价的核心，行业将凭借经营稳健、盈利扎实、现金流充裕的优势穿越外部波动，通过战略聚焦与业务提质实现价值重估。
2025年初至2026年4月，物业服务企业IPO市场持续遇冷，板块上市热度显著降温。整体推进节奏明显放缓，新增供给持续收缩：期内仅两家民营物企启动申报流程，其中奥联服务于2025年9月二次递表港交所，聚焦商业与城市空间服务特色赛道，同期國信服務亦递交申请，成为该时段内仅有的两家申报主体。与此同时，2025年3月，融信服务完成私有化退出资本市场；2026年2月，金科服务亦完成私有化摘牌；2026年4月，瑞森生活服务因流动性不足等问题被动退市。上述企业退市核心原因均指向二级市场流动性枯竭、估值长期低迷、上市融资功能失效，叠加上市平台维护成本高企，最终选择退出资本市场。
未来行业IPO热度仍将维持低位，上市机会将进一步向优质主体集中，具备区域资源优势的地方国企、赛道特色鲜明且盈利能力突出的第三方物企更具上市潜力。退市常态化也标志着行业资本逻辑已完成深刻转变，从过往规模增速驱动转向盈利质量、现金流安全与合规运营优先，行业资源整合与优胜劣汰持续加速，资本市场逐步迈入提质减量的稳健发展新阶段。
2、行业格局：规模导向转向质效优先，聚焦优势业务，深耕细分领域
当前物业管理行业已彻底告别规模至上的粗放发展阶段，底层发展逻辑全面转向质效优先、品牌引领、理性深耕，行业格局在资源优化与结构调整中加速重塑。相较于过往盲目追求在管面积扩张的发展模式，2025年以来上市物业服务企业普遍弱化管理面积披露，行业逐步摒弃“唯面积论”的评价体系，越来越多企业主动梳理项目结构，批量清退低毛利、低效能、高风险、低满意度的劣质项目，即便牺牲规模增速，也要保障盈利质量与运营效率。行业共识已然明晰：管理面积仅是规模载体，无法真实反映企业的实际经营能力、盈利水平与服务实力，部分企业即便规模增量有限，却通过项目结构优化、服务溢价提升实现盈利能力大幅增长。
行业市场化整合进程持续深化，业务布局逻辑同步迭代升级，收并购战略重心从“补短板、填空白”向“强长板、延链条”深度转变，同时企业经营导向更趋审慎理性，低效业务收缩已成为行业常态。以往收并购多为企业填补业务空白、完善业态布局、快速扩大规模的核心手段，核心目标是弥补自身业务短板，实现覆盖面的快速扩张。而现阶段，行业发展逻辑已从规模导向转向质效导向，收并购行为更具战略性与精准性，核心聚焦于强化核心业务优势、延伸上下游产业链条，摆脱以往单一赛道的横向粗放拓展模式，转向核心业态的纵向深度深耕，围绕优势业务打造一体化服务能力，构建差异化竞争壁垒与闭环生态。与此同时，行业内企业普遍启动业务“瘦身”计划，主动剥离长期亏损、盈利水平偏低、与主业协同效应薄弱的非核心业务，通过严控运营成本、集中优质资源深耕核心赛道，实现经营决策从“追求大而全”向“专注精而专”的转型，进一步提升核心竞争力与盈利质量。
细分赛道仍是行业差异化竞争的核心抓手，理性布局、持续深耕、拒绝盲目跨界成为企业共识。经过多年发展，办公、轨道交通、文体场馆、城市服务、胡同物业、工地物业、康养服务等非住宅细分领域已逐步精细化，部分企业凭借先发优势占据赛道主导地位，并持续加大资源投入、拓展服务边界、巩固专业壁垒。对于尚未切入细分赛道的企业，行业不再推崇盲目扩张、跨界跟风，避免因追求业务全覆盖导致资源分散、主业弱化、竞争力下滑。现阶段行业已形成清晰的分层竞争格局：头部企业依托品牌优势、全业态服务能力与资源整合能力巩固市场地位；中小型企业立足自身资源禀赋，聚焦单一细分赛道深耕细作，打造专业化、特色化服务标签，以差异化竞争构筑生存护城河。整体来看，行业在规模退潮、质效崛起、品牌为王的新逻辑下，市场集中度持续提升，竞争格局更趋稳定健康，推动行业迈入高质量发展新阶段。
3、质量提升：夯实好服务根基，顺应政策提质导向，实现高质发展
2026年是“十五五”规划的开局之年，也是“物业服务质量提升行动”全面实施的关键之年。在国家顶层设计引领下，行业提质增效的配套政策加速出台落地，监管与引导体系持续完善。政策红利驱动下，“物业+”多元融合模式加速落地，物业服务边界持续拓展、价值全面升级。依托社区场景核心优势，物业服务企业积极创新社区集成服务模式，在夯实基础服务品质的同时，大力拓展“物业+养老托幼”“物业+家政助餐”“物业+社区资产运营”等民生服务赛道；同步深耕非住宅领域与城市空间服务，布局商写园区、公共建筑、城市环卫、市政运维等多元业态，深度融入城市更新与基层治理体系。与此同时，智慧化、绿色化成为质量提升的重要抓手，企业通过智慧社区平台建设、节能改造、数字化运维等手段，推动服务效率与居住品质同步提升。
面对国家战略要求与民生品质升级的双重导向，物业服务企业应以标准化筑基、透明化立信、智能化提效为核心抓手，全方位夯实服务根基、升级服务体验，将物业服务质量提升行动落到实处、取得实效。
以标准化筑牢服务根基，企业需搭建覆盖基础运维、客户响应、增值服务、应急处置的全流程服务标准体系，统一服务流程、操作规范、质量管控与考核评价机制，推动基础服务从粗放管理向精细运营转变，保障跨项目、跨区域服务品质的均衡性与稳定性，从源头破解服务参差不齐的行业痛点。
以透明化夯实信任基石，企业需全面推进服务信息阳光公开，主动公示物业服务收费标准、公共收益收支、维修资金使用、服务频次及履职成效等关键信息，搭建常态化业主沟通、监督与反馈机制，强化合规运营与公开公示，以透明化管理化解供需矛盾、筑牢业主信任，践行民生服务的责任与担当。
以智能化升级服务效能，企业需加快数字化转型落地，依托智慧物业平台打造线上线下一体化服务场景，通过智能安防、智慧巡检、线上报事报修、远程设备管控等数字化工具，提升服务响应速度与问题处置效率，同步降低运营成本、优化服务体验，以科技赋能推动物业服务向高效化、智慧化、现代化升级。
通过标准化、透明化、智能化协同发力，物业服务企业既能精准对标国家质量提升行动要求，又能切实满足业主对美好生活的向往，最终实现服务品质、品牌口碑与长期经营价值的同步提升。
4、可持续发展：坚持长期主义，加快科技应用落地，践行ESG
物业服务行业的竞争逻辑正从单纯的规模扩张转向深耕服务品质的深水区，坚持长期主义已成为企业穿越周期的生存根本。物企需主动摒弃过去追求短期利润的粗放模式，将资源聚焦于核心服务能力的沉淀与客户信任的构建。通过平衡经营效益、环境责任与社会价值，企业能够构建起稳固的品牌护城河，这不仅是响应时代号召的选择，更是实现稳健经营、抵御市场风险的内在要求。
加快科技应用落地是重塑物业服务形态、实现降本增效的关键路径。面对劳动力成本上升与服务标准提升的双重挑战，物企必须依托物联网、大数据及人工智能技术，推动传统服务业态的数字化转型。通过搭建智慧安防、智慧能耗管理及智能巡检平台，企业能够将标准化的服务流程固化于系统之中，减少对人工经验的过度依赖，在提升运营透明度的同时，以科技手段兑现对业主更高效、更便捷的服务承诺。
在长期主义理念的指引下，科技应用与ESG实践正深度融合，共同构筑起物企的核心竞争力。企业将绿色发展理念融入日常运维，利用数字化手段精确测算并降低建筑能耗，同时在社区治理中积极履行社会责任。这种将技术能力应用于环境保护与社会价值创造的做法，使得物业服务不再局限于基础的“四保一服”，而是成为城市绿色低碳循环发展的重要一环，实现了企业效益与社会效益的同频共振。
展望未来，只有那些坚定走高质量发展道路、持续投入科技创新的物业服务企业，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出。通过将长期主义价值观贯穿于战略规划，将科技应用深植于业务场景，物企将彻底摆脱低价竞争的泥潭，转型为现代化城市服务商。这不仅是行业发展的必然趋势，更是物业服务企业赢得未来市场、实现基业长青的唯一通途。
