克而瑞：上半年土地市场总量收缩、城市加剧分化 全局回暖仍依赖销售复苏

2026年上半年土地市场分析及下半年展望

2026年上半年，中国重点50城土地市场呈现总量收缩、结构性修复信号，表现为核心城市高热、城市分化加剧、央国企寡头垄断。溢价率呈“倒V型”走势，上半年全市场平均溢价率约12.0%，热度集中于一二线核心地块，流拍率持续低位运行。

总量方面，供应建面同比减少36.8%，成交建面同比减少34.6%，总价同比减少37.8%；二季度楼面均价同比转正至18.7%，供地结构优化成为核心推力。

展望2026年下半年，预计重点50城土地市场将延续总量持续收缩、城市分化加深、央国企维持主导、热度结构性分化的运行趋势。全市场平均溢价率可能回落至5%～10%；全局回暖需销售端复苏支撑。

政策背景：“38号文”与供地逻辑重塑

2026年上半年土地市场“总量收缩、结构修复”的运行特征与政策端的主动调控直接相关。各地供地策略呈现总量收缩、质量提升、存量盘活、以需定供的调整方向。

重点50城经营性土地供求规模与价格走势

2026年上半年，全国50城招拍挂土地市场供应与成交规模整体延续收缩态势，但边际改善信号逐步显现。

上半年重点50城整体楼面均价约10200.7元/平方米，同比下降1.1%。

各能级城市土地市场高度分化

2026年上半年，一线城市市场率先企稳，量缩价稳，核心地块高热；二线城市内部分化加剧，头部城市地王频现，尾部城市底价托底；三四线城市一季度短期脉冲修复，二季度需求快速走弱，量价双低迷。

土拍热度：结构性高热，整体市场平稳

2026年上半年，土地市场热度呈现“核心地块火热、全域平淡”两极分化，溢价率呈倒“V”走势，流拍率持续低位。

拿地主体：央国企垄断，民企大幅收缩

2026年上半年，房企拿地主体结构进一步分化，央国企主导地位持续强化，民企参与度降至历史低位。

下半年展望

预计2026年下半年，重点50城土地市场将延续总量持续收缩、城市分化进一步加深、央国企维持主导、热度结构性分化的运行趋势。供应端持续“缩量提质”，城市间分化持续加深，央国企寡头主导格局难以撼动，溢价率维持结构性高位，全市场平均溢价温和回落，流拍率持续低位。成交楼面价有望维持稳中有升，市场全面回暖仍依赖销售复苏。