大摩：香港住宅市场回暖！建议增持这两只股票

摩根士丹利分析：香港住宅市场回暖，房价可能已触底

近期，摩根士丹利与美联集团有限公司的专家谢先生(Gordon Tse)和刘先生(Buggle Lau)就香港住宅市场举行了电话会议。他们认为，在供应有限、抵押贷款利率下降以及内地购房者贡献增加等因素的支撑下，香港房价可能已经触底。

摩根士丹利对住宅市场和开发商保持积极看法，特别看好新鸿基地产(00016，增持)和恒基兆业(00012，增持)，主要依据包括高股息收益率、Hibor和利率下降带来的好处以及充足的可售资源。

需求分析

2025年上半年，整体成交量（一手和二手单位）同比增长3.9%，达到2.9万套。这一增长得益于2025年5月以来Hibor下降、开发商的竞争性定价策略以及内地购房者贡献的增加。2025/26年度财政预算案放宽了印花税（仅100港元），导致2025年上半年售价在1000万港元及以下的房产销量同比激增305%。美联预计2025年一手单位销量将达到1.8万套，同比增长6%。

供应改善

潜在供应已见顶，由于土地供应有限，新项目完工量下降，预计市场将开始进入上升周期。在头五个月，已完工库存占一手总销量的55%以上（2023/24年度约为40%），表明开发商正在清理库存。一手单位价格折扣已从12%收窄至9%，显示需求有所改善。2025年上半年，一手单位去化率改善至64%，而2024年为57%，2023年为50%。

房价与租金趋势

2025年上半年房价可能已经企稳，同比下降1%，降幅小于预期。美联预计2025年房价将上涨3%（摩根士丹利对下半年的估计为上涨2%）。催化剂可能出现在供应降至9万套以下时。租金趋势保持积极，预计2025年租金同比上涨6%（2025年上半年为1.2%），主要由于更多内地人才和学生来香港工作和学习，以及本地人的积压需求可能改变，他们此前更倾向于租房。