大摩：香港住宅市場回暖！建議增持這兩隻股票

摩根士丹利分析：香港住宅市場回暖，房價可能已觸底

近期，摩根士丹利與美聯集團有限公司的專家謝先生(Gordon Tse)和劉先生(Buggle Lau)就香港住宅市場舉行了電話會議。他們認爲，在供應有限、抵押貸款利率下降以及內地購房者貢獻增加等因素的支撐下，香港房價可能已經觸底。

摩根士丹利對住宅市場和開發商保持積極看法，特別看好新鴻基地產(00016，增持)和恆基兆業(00012，增持)，主要依據包括高股息收益率、Hibor和利率下降帶來的好處以及充足的可售資源。

需求分析

2025年上半年，整體成交量（一手和二手單位）同比增長3.9%，達到2.9萬套。這一增長得益於2025年5月以來Hibor下降、開發商的競爭性定價策略以及內地購房者貢獻的增加。2025/26年度財政預算案放寬了印花稅（僅100港元），導致2025年上半年售價在1000萬港元及以下的房產銷量同比激增305%。美聯預計2025年一手单位销量将達到1.8萬套，同比增長6%。

供應改善

潛在供應已見頂，由於土地供應有限，新項目完工量下降，預計市場將開始進入上升週期。在頭五個月，已完工庫存佔一手總銷量的55%以上（2023/24年度約爲40%），表明開發商正在清理庫存。一手單位價格折扣已從12%收窄至9%，顯示需求有所改善。2025年上半年，一手單位去化率改善至64%，而2024年爲57%，2023年爲50%。

房價與租金趨勢

2025年上半年房價可能已經企穩，同比下降1%，降幅小於預期。美聯預計2025年房價將上漲3%（摩根士丹利對下半年的估計爲上漲2%）。催化劑可能出現在供應降至9萬套以下時。租金趨勢保持積極，預計2025年租金同比上漲6%（2025年上半年爲1.2%），主要由於更多內地人才和學生來香港工作和學習，以及本地人的積壓需求可能改變，他們此前更傾向於租房。