FOREXBNB获悉，12月11日，中指研究院发布中国房地产市场2025总结&2026展望。中指研究院指出，2026年是“十五五”开局之年，预计更多增量政策将加速落地，将有助于促进需求释放。根据中指测算，中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较今年有所收窄，市场分化态势延续，“好城市+好房子”仍具备结构性机会。
在控增量、优存量政策导向下，预计2026年新开工面积下降8.6%，降幅较过去几年明显收窄；预计房地产投资同比下降11%。供给端缩量将有助于市场库存下降，推动供求关系改善。中长期来看，“十五五”新建商品住宅年均销售面积预计将保持在7-8亿平米左右，随着市场库存逐步回落，配合社会预期修复，预计“十五五”中后期，房地产有望逐步走出调整阶段。
中指研究院指出，2025年，全国房地产市场整体延续调整态势。二季度以来新房销售边际转弱，二手房市场持续“以价换量”，市场整体仍处于“止跌回稳”过程中。8月，国务院会议重申要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，释放积极信号。10月，《“十五五”规划建议》明确指出要“推动房地产高质量发展”，并提出清理住房消费不合理限制性措施。12月，中央政治局会议指出“明年经济工作要坚持稳中求进、提质增效，继续实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，发挥存量政策和增量政策集成效应，加大逆周期和跨周期调节力度，切实提升宏观经济治理效能。”并强调“要坚持内需主导，建设强大国内市场”，为2026年宏观政策定调。
市场供求方面，今年以来，核心城市在优质项目带动下表现平稳，其中一季度市场延续修复态势，但二季度以来市场动能有所转弱，四季度在房企促销、改善项目入市下，核心城市仍维持一定规模。在“以价换量”下，1-11月重点30城二手住宅成交套数同比小幅增长。同时，随着开工及上市规模持续缩减，上半年重点城市可售库存持续回落，但下半年下降趋势放缓，出清周期有所延长。
房价方面，2025年1-11月，百城二手住宅价格累计下跌7.46%。部分核心城市改善楼盘入市带动百城新房价格累计上涨2.29%，涨幅较2024年同期持平，但城市间分化显著，三四线城市以消化库存项目为主，价格整体面临压力。
土地市场方面，2025年各地政府保持“缩量提质”供地策略，1-11月300城住宅用地成交规划建面同比下降15.8%，出让金下降6%。房企拿地进一步向核心城市聚焦，北上深杭等城市土拍热度较高，带动1-11月一二线城市出让金同比增长4%。全年土地市场热度“前高后低”，三季度以来，核心城市优质地块供应放缓，土拍热度有所下降。城市集中度方面，1-11月，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重为57%。央国企仍是拿地绝对主力，地方国资托底力度有所减弱。
展望未来政策，短期政策将继续聚焦推动房地产市场止跌回稳，围绕稳定预期、激活需求和优化供给落实相关举措。其中激活需求方面，一是北上深等城市限制性政策具备进一步优化空间；二是预计继续通过降低房贷利率、降低中介费用、加大房贷利息抵扣个税力度等方式降低购房成本。优化供给方面，“十五五”规划建议强调“投资于人”，预计未来有望通过加大住房租金或购房补贴等“补人头”方式落实住房保障，同时继续加大存量商品房和存量闲置土地收储力度，加速改善市场供求关系。
成交规模：二季度以来市场转弱，10-11月新房月均销售面积维持一定规模；1-11月30城二手房成交套数同比小幅增长
图：2015年以来全国新建商品房累计销售面积以及销售额同比增速
数据来源：国家统计局
全国新房销售：2025年1-10月，全国新建商品房销售面积、销售额同比降幅较2024年明显收窄，但二季度以来累计降幅有所扩大。根据国家统计局数据，2025年1-10月，全国新建商品房销售面积为7.2亿平方米，同比下降6.8%，商品房销售额为6.9万亿元，同比下降9.6%，商品房销售面积、销售额同比降幅较2024年全年分别收窄6.1和7.5个百分点，但二季度以来降幅有所扩大。2025年1-10月全国新建商品住宅销售面积同比下降7.0%，商品住宅销售额同比下降9.4%，降幅较2024年全年分别收窄7.1和8.2个百分点。
图：100个代表城市商品住宅月度成交面积走势
图：历年前三季度各梯队城市商品住宅月均成交面积及同比走势
重点城市新房销售：根据中指初步统计数据，2025年1-11月，重点100城新建商品住宅成交面积同比有所下降。其中，一季度受2024年9.26一揽子政策带动，市场延续修复态势，重点100城新房成交面积同比小幅增长；二季度以来市场逐步回落；进入三季度，市场面临多重压力，高温、强降雨等极端天气频发叠加新房供应缩量，100城新房销售面积同比降幅有所扩大；10-11月，在房企业绩冲刺、优质项目入市带动下，100城月均销售面积维持一定规模。
图：2022年以来重点30城二手住宅月度成交套数走势
数据来源：中指数据CREIS
重点城市二手房成交：市场整体延续“以价换量”行情，1-11月成交量同比增长2%。根据中指初步统计数据，2025年1-11月，重点30城二手住宅成交159万套，同比增长2%。其中，一季度市场保持较高活跃度，30城二手住宅成交套数同比增长25%，而二季度市场有所降温，同比小幅下降，9月二手房市场热度有所修复，重点城市二手住宅成交量同比增长13%，带动三季度同比小幅增长，10-11月月均成交量相比三季度有所回落，但以价换量下仍维持一定规模。成交总量来看，2025年1-11月，新房和二手房合计成交量同比基本持平。二手房占比来看，2025年1-11月，30城二手住宅成交套数占新房及二手房合计成交量的比重为65%，较2024年全年提升4个百分点。
重点城市来看，1-11月，过半数代表城市二手房成交量同比增长，成都、上海成交规模靠前。二手房方面，随着房地产市场进入存量时代，重点城市二手房成交占比持续提升，成交量整体保持小幅增长态势。2025年1-11月，成都、上海二手住宅成交量分别达21.1、20.0万套，继续位于全国城市前两位，同比分别增长4%和7%；北京二手住宅成交15.7万套，同比增长2%；广州二手住宅成交9.1万套，同比增长8%；深圳、宁波、苏州均超5万套，深圳成交量增长11%，增长较快。新房方面，2025年1-11月，一线城市中深圳新建住宅成交3.3万套，同比增长7%，上海、广州同比小幅下降；南宁、西宁等城市在低基数及部分项目集中备案带动下，同比出现增长。
图：2016年以来重点30城商品住宅各面积段成交套数占比变化
图：2025年1-10月重点30城商品住宅各面积段成交套数占比
数据来源：中指数据CREIS
从新房市场成交面积段来看，改善性住房需求仍为新房市场的重要支撑。根据中指监测数据，2025年以来，北京、上海、成都、宁波、合肥等城市高总价改善楼盘去化表现良好，带动30城120平米以上户型新房成交占比持续提升，其中120-144平米户型占比超30%，改善需求成为新房市场供求主力。具体城市来看，与2024年同期相比，2025年1-10月，30个代表城市中，20个城市120-144平方米产品成交套数占比提升，其中上海、长沙、南昌等城市提升幅度较为明显；22个城市144平米以上产品成交套数占比提升，其中合肥、宁波、无锡等城市提升幅度均超6个百分点。
从重点城市成交总价段来看，北京、上海1000-2000万新房成交量保持较快增长，300万以下二手房源成交占比进一步上升。2025年1-11月，在套总价千万级以上新房产品中，北京、上海1000-2000万总价段新房成交套数同比分别增长38%和22%，表现出一定韧性，占比分别升至16.3%和21.3%，而2000万以上新房成交套数同比均出现明显回落，分别下降8%、31%。整体来看，当前改善性需求继续支撑新房市场。
二手房方面，2025年1-10月，北京、上海300万以下二手房成交套数同比分别增长21%、29%，成交占比进一步提升至36.3%、48.6%。二手房高端市场需求保持平稳，北京、上海2000万以上二手房成交套数同比分别小幅增长5%、7%。整体来看，近两年二手房市场受市场预期转弱、挂牌量持续增加等影响，价格持续调整，成交总价段有所下移，300万以下刚需房源成交占比有所上升。
可售库存来看，上半年50城可售面积小幅下行，但下半年受销售趋缓影响持续横盘，平均出清周期22.2个月。今年以来，新房供应延续缩量态势带动上半年库存规模呈小幅回落态势，但下半年销售趋缓，导致库存规模压降趋势放缓。截至11月末，50个代表城市商品住宅可售面积为3.1亿平米，同比下降6%，较2024年末下降4%。出清周期方面，截至11月末，按近12个月月均销售面积计算，50城可售库存出清周期为22.2个月。
价格水平：1-11月百城二手住宅价格累计下跌7.46%，价格已调整约四年；部分核心城市改善型楼盘入市带动百城新房价格累计上涨2.29%
图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化
数据来源：中指数据CREIS
二手住宅方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2025年1-11月百城二手住宅价格累计下跌7.46%，跌幅较2024年同期扩大0.69个百分点。具体来看，一季度累计下跌1.51%，其中1-2月房价延续2024年四季度温和修复态势，3月跌幅有所扩大；进入四季度，月度价格环比跌幅进一步走阔，10-11月价格累计下跌1.78%。11月百城二手住宅均价为13143元/平方米，环比下跌0.94%，同比下跌7.95%。整体来看，今年1-11月二手房市场“以价换量”态势未改，同时受挂牌量较高等因素影响，价格仍处博弈期。
新建住宅方面，1-11月百城新建住宅价格累计上涨2.29%，涨幅与2024年同期持平。分季度来看，一季度百城新建住宅价格累计上涨0.52%，二季度上涨0.64%，三季度上涨0.47%。进入四季度，部分核心城市高端楼盘入市节奏加快，10-11月累计上涨0.65%。11月百城新建住宅均价为17036元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68%。
图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比下跌城市数量变化
数据来源：中指数据CREIS
从涨跌城市个数看，新房方面，上半年百城新建住宅价格月度环比下跌城市数量在40-60个之间。二手房方面，一季度，成都等个别城市二手房价格环比出现阶段性上涨，二季度以来，100个城市价格月度环比均下跌。
土地供求：供地继续“缩量提质”，1-11月300城住宅用地成交出让金同比下降6.0%，市场热度“前高后低”，TOP20城市出让金占比57%
300城：今年以来，在“控制增量”政策导向及房企投资审慎下，300城土地推出、成交均延续缩量态势。根据中指数据，2025年1-11月，成交规划建筑面积为4.2亿平方米，同比下降15.8%，300城住宅用地出让金1.8万亿元，同比下降6.0%。土拍热度方面，房企拿地进一步向核心城市聚焦，北上深杭等城市土拍热度较高，其中深圳、杭州溢价宗数占比均超7成，上海占比近6成。但三季度以来，核心城市优质地块供应放缓，市场热度有所回落。
表：2025年1-11月各梯队城市住宅用地成交情况
注：面积均指规划建筑面积
数据来源：中指数据CREIS
各线城市：各线城市住宅用地推出、成交面积同比均下降，一二线城市土地出让金同比增速较平稳，平均溢价率在10%左右。根据中指数据，2025年1-11月，一线城市住宅用地推出、成交面积同比降幅均在两成左右，但核心区地块土拍热度较高，平均溢价率达12%，土地出让金同比基本持平。二线城市推出、成交面积相对平稳，主要由于今年以来，杭州、成都、西安等多个核心城市加大优质地块推出力度，带动整体土地出让金同比增长7%，但城市分化延续。三四线城市土地市场仍处调整中，房企参拍意愿较弱，平均溢价率维持在低位，仅3.1%，土地出让金同比下降19%。
图：2020年以来不同城市住宅用地出让金占全国的比重（全市）
数据来源：中指数据CREIS
从城市集中度来看，根据中指数据，2025年1-11月，全国TOP20城市宅地出让金占全国比重为57%，较2024年全年提升6个百分点，其中上半年TOP20城市出让金占比高达67%，下半年随着核心城市供地逐渐放缓，占比呈缓慢下行态势。TOP20城市中，18个城市为核心一二线城市，1-11月上海、杭州、北京土地出让金均超1300亿元，杭州前七月出让金已超2024年全年；成都超700亿元，苏州、西安在500亿元左右。
图：2023年以来300城住宅用地月度和季度平均溢价率走势
数据来源：中指数据CREIS
溢价率趋势：随着核心城市优质地块供应力度减弱，300城住宅用地平均溢价率“前高后低”特征明显。具体来看，2022年底重点城市取消土地限价后，300城宅地溢价率基本在6%左右，但分化现象持续，核心城市多竞拍出高溢价，其余城市普遍底价成交。2025年初，受上年末新房市场回暖带动，京沪深杭蓉等核心城市率先升温，多宗地块高溢价成交，带动一季度300城宅地溢价率升至13.4%。进入二季度，尤其是5月以后，优质地块供应节奏放缓、企业投资回归理性，市场热度回落，平均溢价率降至7.5%。三季度以来投资谨慎情绪延续，整体溢价率下滑至5.7%，11月溢价率进一步降至2.6%。
从1-11月土拍热度来看，深圳、杭州、上海、成都、广州、北京等地土拍热度相对较高，具体来看：
上海：2025年1-11月，上海成交64宗宅地，37宗溢价成交，其中浦东、虹口地块均触发中止价，刷新区域地价纪录；徐汇东安新村三宗地出让金累计达523.03亿元，刷新全国地价总价纪录；徐汇地块成交楼面价达20.03万元/平，刷新全国宅地地价最高纪录，但高单价主要是面积过小所致。
杭州：1-11月，杭州成交90宗宅地，67宗溢价成交，其中33宗溢价率超30%，20宗溢价率超50%。一季度杭州三次刷新地价纪录，二季度以来优质地块仍能保持一定热度，11月27日，滨江24.62亿元包揽两宗萧山宅地，均溢价10%以上成交。
北京：1-11月，北京成交37宗宅地，13宗溢价成交，核心区地块房企参拍意愿高。一季度，北京土拍两度刷新地价纪录，但二季度以来出让地块质量一般，多底价成交。
深圳：1-11月，深圳土地供应较少，共成交9宗宅地，7宗溢价成交，其中5宗溢价率超30%，房企进驻意愿强。前海桂湾T201-0232地块成交楼面价84180元/㎡，溢价率达86.1%，刷新深圳宅地地价最高纪录；宝安区新安街道A002-0108地块溢价率达34.8%，成交价约86.4亿元，成交楼面价59586元/㎡，刷新宝中地价单价纪录。
成都：1-11月，成都成交84宗宅地，41宗溢价成交，11宗溢价率在30%以上。优质地块房企参拍积极，一季度两次刷新单价最高纪录，二季度以来优质地块供应力度有所放缓，多数地块底价或低溢价成交，市场分化延续。
拿地企业方面：央国企仍是拿地绝对主力，但地方国资占比小幅回落。根据中指数据，2025年1-11月，22个重点城市拿地金额中，央国企占比为48%，较2024年提升2个百分点；地方国资托底效应有所减弱，拿地占比为25%，较2024年降低7个百分点；民企拿地占比21%，较2024年提升4个百分点，其中滨江拿地力度较大，带动整体民企占比提升，另外，今年以来成都、重庆、宁波等地本地民企也有补仓。
表：2025年1-11月重点房企拿地前十城市占比
数据来源：中指数据CREIS
今年以来土地市场特征主要表现为少部分头部房企聚焦少数核心城市拿地。2025年1-11月，TOP20企业拿地金额占前100企业比例为66.7%，相比2024年底提高11.8个百分点。拿地金额TOP100企业中80家为央国企及地方国资，其中前十企业中8家为央国企。从布局城市来看，1-11月共8家房企拿地金额超三百亿，其中4家房企拿地最多的城市为上海，8-9月华润、中海、招商均以收并购形式获取大宗土地，带动上海跃升为其拿地最多城市；北京、杭州各有2家房企拿地最多。需要注意的是，随着核心城市拿地竞争日益激烈，地块高溢价成交也将压缩房企利润空间，同时近几年新房供应普遍高端化、改善化，或加剧此类产品供过于求压力。与此同时，今年高总价大宗地块成交量有所增加，成为资金实力较强的头部央国企避免激烈竞争、直接补仓的重要方式。根据中指数据，2025年1-11月，全国重点城市住宅用地单宗地块成交价超80亿地块共有12宗。
开发投资：1-10月房地产开发投资额同比下降14.7%
图：2015年以来房地产和住宅累计开发投资及其同比增速
数据来源：国家统计局
房地产开发投资额同比下降14.7%，降幅持续扩大。2025年1-10月，全国房地产开发投资额为7.4万亿元，同比下降14.7%，较2024年全年扩大4.1个百分点，同比增速已降至历史低位。其中，住宅开发投资额为5.7万亿元，同比下降13.8%，占房地产开发投资的比重为76.9%。
图：房企到位资金同比增速及2025年1-10月各项资金来源同比增速对比
数据来源：国家统计局
1-10月房企到位资金同比下降9.7%，房企资金端持续承压。2025年1-10月，房地产开发企业到位资金为7.9万亿元，同比下降9.7%，今年以来降幅持续扩大。其中，国内贷款为1.2万亿元，同比下降1.8%，占到位资金的比重为15.4%。自筹资金为2.8万亿元，同比下降10.0%，占比为36.0%。定金及预收款为2.3万亿元，同比下降12.0%，占到位资金的比重为29.5%。个人按揭贷款为1.1万亿元，同比下降12.8%，占到位资金的比重为13.7%。
经济及政策环境：2026年是“十五五”规划开局之年，扩内需各项政策预计将靠前发力；房地产政策短期预计聚焦稳定预期、激活需求、优化供给
宏观经济方面，全国GDP总量为101.5万亿元，同比增长5.2%，预计全年GDP规模在140万亿元左右。受物价持续低位影响，前三季度名义GDP增速为4.07%，GDP平减指数连续10个季度为负，反映出整体价格环境仍待改善。各季度来看，一季度GDP实际增速为5.4%，二季度为5.2%，三季度回落至4.8%。四季度增长4.5%即可完成全年5%左右的增长目标。在此背景下，尽管10月消费、投资等主要经济指标增速普遍有所回落，但宏观政策仍保持一定定力。预计增量政策将更多在“十五五”规划开局之年推出，短期将主要依赖准财政工具托底经济运行。10月底，国家发改委新闻发布会上通报，近期新增2000亿元专项债券额度，专门用于支持部分省份投资建设。此前设立的5000亿元新型政策性金融工具资金已全部投放到位，共支持2300多个项目，项目总投资约7万亿元。
2025年《政府工作报告》把“全方位扩大国内需求”作为首要任务，明确提出“要实施更加积极有为的宏观政策”，且更加重视资产价格，把“稳住楼市股市”写进总体要求，体现了稳定居民资产价格在宏观调控全局中的重要性。随后，4月政治局会议强调“要加紧实施更加积极有为的宏观政策，用好用足更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，5月降准降息同步落地。7月政治局会议进一步要求宏观政策要持续发力、适时加力。要落实落细更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充分释放政策效应。加快政府债券发行使用，提高资金使用效率。
房地产政策方面，2025年，随着房地产市场形势的变化，中央对房地产的定调也出现阶段性调整，整体延续推动房地产市场“止跌回稳”基调。
中央层面，3月两会《政府工作报告》延续2024年底中央经济工作会议对楼市的定调，明确“持续推动房地产市场止跌回稳”，从“促需求”“去库存”“防风险”三方面部署重点工作，并指出要“有序搭建相关基础性制度”；4月25日，中央政治局会议指出“持续巩固房地产市场稳定态势”，对前期政策取得的效果做出肯定，并提出“加大高品质住房供给”，强调“优化存量商品房收购政策”；随着二季度市场边际转弱，6月13日国常会指出“进一步优化现有政策，提升政策实施的系统有效性”，“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，并明确“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”的政策发力方向；7月15日，中央城市工作会议召开，定调“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，并部署城市工作7个方面的重要任务；7月30日中央政治局会议强调“落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新”；8月18日国务院第九次全体会议上，李强总理再提房地产，强调“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，并指出“多管齐下释放改善性需求”。
10月，二十届四中全会明确提出要“推动房地产高质量发展”，同月28日，“十五五”规划建议发布，明确推动房地产高质量发展的五大方向，包括“完善商品房开发、融资、销售等基础制度”“优化保障性住房供给”“因城施策增加改善性住房供给”“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”“建立房屋全生命周期安全管理制度”等。
12月，中央政治局会议指出“明年经济工作要坚持稳中求进、提质增效，继续实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，发挥存量政策和增量政策集成效应，加大逆周期和跨周期调节力度，切实提升宏观经济治理效能。”并强调“要坚持内需主导，建设强大国内市场”，为2026年宏观政策定调。
整体而言，中央和监管部门持续落地“稳楼市”政策，短期主要围绕促需求、优化供给等方面，并同时兼顾中长期政策部署。其中，促需求方面，主要涉及调减限制性措施，有力有序推进城中村和危旧房改造等方面，多管齐下释放改善性需求。优化供给方面，主要通过盘活存量、严控增量两个方向共同推进。中长期来看，“十五五”规划建议明确“推动房地产高质量发展”，中央将围绕完善基础性制度、优化保障性住房供给、建设“好房子”等方面持续发力。
图：2023年以来各地因城施策频次
表：2025年以来主要政策类型出台频次对比
注：合计列中一条政策可能覆盖多个维度。
资料来源：中指研究院综合整理
地方政策层面，根据中指监测，截至12月1日，2025年全国有超210省市（县）出台政策约560条，基于多数城市已全面放开限制性政策，政策优化频次较2024年有所下降。从政策优化方向上看，2025年各地主要围绕激活需求、优化供给两方面落地具体举措。
激活需求：优化公积金贷款、加大购房补贴力度，持续降低购房成本。核心城市限制性政策持续优化，释放购房需求入市。2025年，多数城市限制性政策已放开，优化限制性政策的城市主要集中在核心一二线城市，具体来看，8月以来，北京、上海、深圳相继优化调整限购政策，如北京符合条件的居民家庭，在五环外购房不限套数；上海符合条件的居民家庭在外环外购房不限套数，9月19日上海青浦区针对人才放松限购政策，明确社保/个税未满1年的非本市户籍家庭可通过人才绿色通道申报购房资格；深圳收窄限购区域，盐田区、大鹏新区放开限购，符合条件的居民家庭在非核心区购房不限套数，社保/个税不满1年的非本市户籍居民家庭，在非核心区购房限购2套；信贷政策方面，长沙、河南等多地多孩家庭可核减住房认定套数，上海、深圳明确在利率定价机制方面不再区分首套和二套住房；核心城市相继放松或取消限售，加速市场流通，今年以来，重庆、成都、苏州等地相继调整限售年限乃至取消限售，目前在重点一二线城市中，上海、杭州、北京部分房源仍执行限售。
优化供给：控制增量、去化库存，双管齐下改善供求关系。控制增量方面，多地遵循“人、房、地、钱”的要素联动机制，实现以需定供，提高供应质量。今年以来，多地在住房发展年度计划中，强调遵循“人、房、地、钱”的要素联动机制，对供应规模、供应结构进行明确及优化。如北京明确加大站城融合力度，优先在轨道站点周边等设施较为完备地区开发建设，适度提高建设强度，打造职住商活力中心；成都指出深化土地供应“三色”管理机制，建立商业楼宇空置率与新增商服用地挂钩联动机制，在不同区县设定差异化的计容商服建筑面积持有比例等。
去化库存方面，各地持续落实收回收购闲置存量土地、收购存量商品房。在收回收购闲置存量土地方面，根据中指不完全统计，截至9月27日，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量超4600宗，总用地面积超2.4亿平方米，总金额超6200亿元，其中8个省市（均为“自审自发”试点地区）已经发行的专项债近2000亿元，占比约31%；从发行节奏来看，三季度专项债发行加快，7月以来发行超990亿元用于收购存量土地的专项债，高于上半年总量（合计发行约960亿元）。在收购存量商品房方面，多地收购项目落地，据广西自治区披露，截至9月初，广西累计收购存量住房2.9万套；9月8日，山东召开推动会，就利用地方政府专项债券、再贷款等资金收购存量商品房的工作进行安排部署。另外，根据中指不完全统计，2025年5月以来，浙江、四川先后发行合计27.9亿元专项债券用于收购存量商品房，收购节奏整体较慢。
提高质量方面，今年各地持续出台落地“好房子”建设技术标准，同时部分城市出台文件对建筑设计规划、计容规则等进行了规范。9月，上海发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，明确可局部提高建筑高度并放松阳台计容面积计算规则；而成都、合肥等地出台规范政策，对于住房项目的计容规则等进行完善和规范，如成都对去年出台的《成都市城市规划管理技术规定（2024）》发布补充规定（征求意见稿），政策将开敞式电梯前室、外廊、空腔、镂空、花池等附属空间纳入板率统计范畴，对附属空间的总面积管控更严谨，避免企业通过无限制提升得房率的方式无序竞争，以降低对在售项目的干扰，平稳提升整体住房品质。
表：各省市拟使用专项债收购闲置存量土地及发债规模
注：专项债“自审自发”试点地区：北京市、上海市、江苏省、浙江省(含宁波市)、安徽省、福建省(含厦门市)、山东省(含青岛市)、湖南省、广东省(含深圳市)、四川省，河北雄安新区。
资料来源：中指研究院综合整理
市场趋势：增量政策出台有望促进需求释放，市场分化仍将延续
自2024年9.26政治局会议定调“促进房地产市场止跌回稳”后，伴随一揽子政策逐步落地，2024年四季度及今年一季度市场出现阶段性修复，但二季度以来新房销售再次转弱，市场仍在调整阶段。1-10月，商品房销售面积、销售额同比降幅较2024年全年分别收窄6.1和7.5个百分点，但二季度以来降幅有所扩大，同时房屋新开工面积、施工面积同比延续下降态势，开工降幅仍较大。展望2026年，经济基本面的好转与居民就业收入预期的改善，仍是购房需求修复的重要基础。当前市场整体仍处于“去库存”阶段，受近年新开工及土地成交面积整体明显缩量影响，除部分核心城市新房供应保持一定规模外，多数城市新楼盘供应有限，市场以消化存量未售项目为主，新房销售仍承压，预计市场分化态势将延续。
注：各级城市批准上市面积为该梯队代表城市平均值，一线城市4个，二线、三四线城市各23个。
数据来源：国家统计局，中指调查
销售量价：自2021年下半年市场调整以来，房地产下行已有四年半左右，新房销售面积较2021年峰值下降近五成。目前销售规模已逐步接近中长期需求中枢水平，但当前住房需求特征已发生显著变化，改善性需求占比提升，其购房决策更易受收入预期和市场信心影响。当前居民就业收入预期仍偏弱，短期销售规模仍面临下行压力。
房价方面：根据中国房地产指数系统百城价格指数，2025年1-11月，百城二手住宅价格累计下跌7.46%，自2021年10月以来调整已约四年，今年下半年价格跌幅有所扩大。从新房价格来看，中指百城新建住宅价格指数1-11月累计小幅上涨2.29%，主要源于核心城市优质改善新盘入市拉动结构性上涨。从全国新房成交均价来看，根据国家统计局数据，2025年1-10月，全国新建商品房销售均价为9588元/平米，同比下降2.8%。
图：商品房待售面积及新开工累计同比
图：全国土地（住宅+商办）累计成交面积、房屋新开工面积、商品房销售面积累计同比增速
数据来源：国家统计局
新开工方面：2025年，受新房销售仍在回落、过去两年土地成交显著缩量等因素影响，全国房屋新开工面积延续下行态势，1-10月新开工面积同比下降19.8%。从趋势来看，当前市场仍处于“去库存”阶段，截至2025年10月，全国商品房待售面积达7.56亿平方米，同比增长3.5%，库存水平较高叠加销售端持续承压，预计将继续影响房企开工意愿。而作为新开工的先行指标，今年以来土地成交面积降幅呈现收窄态势。根据中指数据，1-10月全国土地（住宅+商办用地）成交面积同比下降9.7%，降幅较2024年全年收窄7.4个百分点。在房企整体拿地审慎态度下，其所获取的优质地块倾向于加快开工并销售回笼资金；同时地方国资托底拿地情况减少（托底地块往往开工节奏较慢），进一步推动了土地成交向实际开工的传导效率。因此，2025年土地成交降幅收窄在一定程度上可对未来新开工量形成一定支撑。但需注意，新开工修复的先决条件仍是市场销售的企稳，短期内新开工规模预计仍将处于低位。
数据来源：国家统计局
投资方面：2025年1-10月，房地产开发投资额为7.4万亿元，同比下降14.7%。从结构来看，建筑工程投资与土地购置费合计占房地产开发投资92%，1-10月建筑工程投资同比下降16.6%，土地购置费同比下降11.3%，建筑工程投资回落较明显。从趋势来看，2025年房企拿地进一步聚焦核心城市，带动土地出让金规模有所趋稳，预计将对明年土地购置费形成一定支撑。而随着“保交楼”工作持续推进，相关工程量将逐步减少，预计明年施工面积将延续回落态势，进而对建筑工程投资及房地产开发投资形成拖累。
“十五五”住房需求空间：未来五年新建住宅年均销售面积有望保持在7-8亿平米
根据中指测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量约为49.8亿平米。对应住房供给端，除市场化的商品住宅外，保障性住房及多套房业主出售非自住房产等也会消化部分增量需求。综合按照70%-80%的转化比例，未来五年新建商品住宅销售面积年均预计为7-8亿平米。从住房需求构成来看：1）新增城镇人口带来的住房需求，这也是过去支撑房地产市场快速发展的核心动力，假设未来五年全国总人口每年减少约0.25%，城镇化率年均提升0.7个百分点，则五年城镇人口增加约3650万人，带动住房需求增加16.1亿平米。2）生活水平提升催生的改善性需求，本报告通过城镇居民人均住房建筑面积增加趋势来评估这一影响，按照五年累计增加2.1平米计算，“十五五”末全国城镇居民人均住房建筑面积将达到45平米，带动住房需求增量20.3亿平米，占总需求比例约四成，是未来住房消费的核心增长点。3）拆迁改造带来的住房需求，在“十三五”大规模棚改货币化安置阶段，该因素曾是市场较快发展的重要支撑，但随着城市发展阶段转变，拆迁改造带来的住房需求预计将回落，但其仍将为市场提供一定支持，预计未来五年拆改需求约13.4亿平米。
图：“十五五”期间全国新建商品住宅销售面积预测
数据来源：中指数据CREIS
