美国抵押贷款利率降至2022年9月以来最低 仍难撬动买家需求

美国抵押贷款利率降至2022年9月以来最低，再融资活动增加但购房需求仍弱

根据美国抵押贷款银行家协会（MBA）公布的数据，美国抵押贷款利率上周小幅下滑至自2022年9月以来的最低水平，带动住房市场再融资活动显著增加。在截至2月20日的一周内，美国30年期抵押贷款合约利率下降8个基点至6.09%，五年期可调整抵押贷款利率降至5.23%，同样创下自2022年9月以来的最低水平。

一项住房市场存量再融资活动的衡量指数则上升逾4%，至过去五个月以来的第二高水平。根据MBA统计数据，今年以来再融资在除两周之外的所有周次均有所增加。

尽管抵押贷款利率累计下降接近四分之一个百分点，但在持续的高房价和对通胀的担忧下，美国消费者们仍然担心失业以及其他宏观经济因素，他们倾向于将资金用于必需品和有价值的新商品上。抵押贷款利率的下行仍未能激发买家们大举入场，表明美国住房市场仍难以积聚制造动能。MBA衡量购房申请的指标上周下降4.7%，创下至自2025年4月以来的最低水平。

在2025年末，美国新房销售额有所回暖，部分得益于开发商们的激励措施。二手房市场也在年末表现强劲，为房地产市场在多年低迷后开始回暖带来希望。但这只是住房市场等式的一部分，因为房价仍接近历史高位且长期需求持续疲软。

尽管如此，徘徊在略高于6%的长期限抵押贷款利率，随着春季销售季临近，仍有潜力吸引买家涌入。美国总统唐纳德·特朗普上月要求房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)购买2,000亿美元的抵押贷款支持证券(MBS)，以推动住房融资成本下降，美国住房市场购置成本可能持续下行。

MBA的再融资指数统计的是“对既有抵押贷款进行再融资的申请”，也就是围绕存量房贷负债(已有借款人/房主)发生的再定价与再贷款行为，而不是新增购房交易需求。

美国大型家居建材与家装产品零售商劳氏(LOW.US)最新公布的全年业绩指引偏弱，进一步强化了“交易与大件支出继续被推迟”的判断：该公司预计同店销售持平或者仅仅增长2%，并强调住房市场仍承压与消费者推迟昂贵改造项目(尤其DIY端)，这与“高按揭利率仍在6%上方+宏观波动”下的谨慎购房行为一致。

因此，MBA最新房地产数据以及劳氏业绩共同指向的，是一个“低成交量、慢修复、对利率更敏感”的住房市场阶段：利率每下行一点，先体现为再融资与支付压力缓解；但要让购房与换房显著回暖，还需要更强的“可负担性改善”——比如利率进一步下行/收入预期更稳/宏观不确定性下降。