美国楼市年初小幅回暖 房贷利率上升恐冲击春季销售旺季

美国房地产市场回暖迹象与挑战并存

美国房地产市场在年初显示出回暖迹象，但随着抵押贷款利率的再次上升，市场对即将到来的春季销售旺季的担忧也随之增加。

根据美国全国房地产经纪人协会(NAR)的数据，2月成屋销售环比增长1.7%，经季节性调整后的年化销量为409万套。然而，与去年同期相比，销量下降了1.4%。

成屋销售数据反映的是已完成的交易，因此2月的统计数据实际上反映了去年12月和今年1月的交易情况。当时，美国30年期固定抵押贷款利率一度降至约6%，较之前有所回落，而一年前的利率则高出约1个百分点。

美国全国房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun表示，尽管销售数据出现小幅回升，整体住房需求仍然相对疲弱。他指出，目前工资增长速度比房价增长快近4个百分点，而抵押贷款利率也较去年明显下降。

从更长时间维度来看，房地产市场仍显低迷。Yun指出，美国当前就业岗位数量比2019年增加超过600万个，但全年住房销售规模却比当时减少约100万套。

较低的抵押贷款利率一度在一定程度上改善了购房可负担性，但房源供应不足仍是市场面临的重要挑战。数据显示，截至2月底，美国市场上待售房屋数量为129万套，较1月增长2.4%，较2025年同期增长4.9%。按照当前销售速度计算，库存仅相当于3.8个月供应量，与1月持平，而市场通常认为6个月供应量才属于买卖双方相对平衡的状态。

与此同时，一些此前撤下市场的房源正在重新挂牌出售。房地产经纪公司Redfin数据显示，今年1月约有4.5万套房屋重新挂牌出售，这是Redfin十年前开始追踪该指标以来1月最高水平，约占当月市场房源总量的3.6%。

Yun表示，尽管库存有所增加，增长速度仍然缓慢。如果未来几个月住房需求明显回升并超过供应增长速度，房价可能再次上涨。因此，增加住房供应对于抑制房价上涨、改善住房可负担性以及推动交易活跃度至关重要。

供应紧张仍在支撑房价。数据显示，2月美国成屋销售中位价为39.8万美元，同比仅上涨0.3%。从价格结构来看，100万美元及以上的高端房产销售表现依然最为强劲，而低价房源销售则出现明显下降。

此外，房屋销售周期也在延长。2月房屋平均销售周期为47天，高于去年同期的42天。首次购房者占全部交易的34%，高于一年前的31%；投资者购房比例为16%，与去年持平。