裂變2025：一線城市房價指數連續5個月環比上漲

國家統計局發佈2025年1-3月宏觀經濟和房地產數據。得益於政策效應持續釋放，生產供給較快增長，新質生產力加快培育，國內需求不斷擴大，國民經濟實現良好開局。工業增加值、服務業、消費品零售額增長均較上年全年有所加快。

地產行業進一步企穩，商品房銷售規模同比降幅持續收窄，房價下降城市數量創2023年下半年以來新低，住宅待售面積迎來環比轉降。得益於中央和地方主管部門在供給側的有力調整，2025年一季度土地成交量僅爲新房交易量的六成左右，再加之收儲閒置用地和存量住房的推進，房企和購房者預期正在持續轉好。

基於中央部委明確穩市場的最新導向，以及土地、新房、二手房市場交易數據的共同企穩，2025年上半年交易量、房價、庫存等指標有望持續向好。

01 成交規模指標持續修復 保持止跌回穩積極勢頭

國家統計局數據顯示，3月全國新建商品房銷售面積1.1億平方米、銷售額8222億元，同比降幅均只有1%，自2024年10月份以來，單月商品房銷售面積同比降幅已經連續6個月低於5%，爲2021年下半年以來首次出現，需求側築底企穩信號愈加明確。2025年一季度商品房成交面積同比下降3%，創近21個月累計同比降幅新低。

2025年3月以來，中央部委多次明確發聲，將繼續推動房地產止跌回穩，在賦能好房子建設的同時，也要加強對於城市更新工作的支持，並在促消費文件中首次強調穩樓市。得益於中央政策面的有力扶持，以及地方政府在房貸額度、首付比例、稅費減免、購房補貼、以舊換新等多方面的穩市場政策護航，核心城市需求側指標率先向好。2025年一季度核心30城一二手成交總量同比增長17%，3月份整體來訪、認購迎來普漲。

02 二手房交易大幅增長，拉動一二手成交總量增長10%

在自然資源部的4月份例行新聞發佈會上，公佈了不動產登記相關數據，包括新建商品房轉移登記、存量商品房登記等房地產關鍵數據。其中存量商品房登記件數更是尤爲關鍵，爲當下鮮見官方公開披露的全國二手房交易規模數據。

2025年一季度，存量商品房（二手房）轉移登記同比大幅增長34.7%，達到164.6萬件。而據統計局數據，同期商品房成交同比小幅回落3%，2.2億平方米，大約219萬套。相比一季度一手房的持續築底而言，二手房市場率先發出了回穩信號。

與克而瑞研究中心之前的判斷一致，得益於限售、限購的解綁，以及以舊換新、帶押過戶等政策的推動，作爲大部分改善性需求的“發起點”以及更加適合剛需的“所見即所得+低總價門檻”。在交易規模指標上，繼2024年率先企穩之後，2025年二手房市場先一步迎來了大幅上漲，並拉動2025年一季度一二手房成交總量達到383萬套，同比增長10%。2025年初房地產市場也正式迎來了交易規模的企穩信號。

03 一手房價環比下降城市數量創新低  一線城市連續5個月環比上漲

以2021年1月爲基點來看70城新建商品住宅和二手住宅價格指數走勢，3月份房價環比回落速度已收窄至0.2%以內。統計局發佈數據顯示，各線城市商品住宅銷售價格同比降幅均繼續收窄，一手房價格同比下降5.0%，降幅連續5個月收窄，二手房價格同比下降7.3%，降幅更連續6個月同比收窄。其中，上海一手房價格上漲5.7%，北京、廣州和深圳分別下降5.7%、7.2%和3.9%。

環比來看，3月份有34個城市一手房價環比止跌，創2023年下半年以來的新高。一線城市新建商品住宅房價指數連續5個月處於正增長區間，其中，上海和深圳分別上漲0.7%和0.1%，上海也是3月一手房價格環比漲幅最高的城市，北京和廣州分別下降0.2%和0.1%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比持平，與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅收窄0.1個百分點。新建商品住宅銷售價格環比上漲城市有24個，比上月增加6個，自2024年11月以來，一手房房價持平或上升的城市已經連續5個月超过20個；二手住宅環比上漲城市有10個，也比上月增加7個。

在3月份發佈的2025年政府工作報告中，“穩住樓市股市”首次被寫入政府工作報告總體要求，並指出房地產是居民資產配置的重要部分，穩資產價格可釋放財富效應。隨後發改委發佈提振消費專項行動方案，首次在促消費文件中強調穩樓市，提出要更好滿足住房消費需求，促進相關稅費、公積金政策優化，且兼顧供給側與庫存調降，要求加快實施城中村改造、舊改，推進專項債收儲。

金融監管總局明確：將加大個人消費貸款投放力度，央行也提及要加大存量商品房和土地盤活力度，推動房地產止跌回穩。隨着穩房價被提到更爲重要的位置上，預計年內地方層面將進一步落實“去庫存、松信貸、財稅補貼”舉措，穩定居民價格預期，以“好房子”標準推動價值重構，支撐房產價格中樞，加強保交房，落實融資“白名單”等防风险舉措。得益於消費端的金融和稅費支持，以及加大庫存處置、減少土地供應對供求預期的改善，越來越多城市正在迎來房價指標的築底信號。

04 開發投資額與土地成交同幅變動 促供求平衡點加快到來

國家統計局數據顯示，2025年1-3月份，全國房地產開發投資19904億元，同比下降9.9%。 3月份房地產開發投資9184億元，同比下降10%，降幅較前2月擴大了0.2個百分點。

開發投資下行的背後，是2025年初土地供求規模低位下行。一季度土地成交1.28億平方米，同比下降10%。這一方面是得益於財政預算進一步減輕了地方土地財政依賴度，2025年地方政府性基金預算收入總量爲11.4萬億元，其中一半來自中央轉移支付和專項債務收入，非土地出讓收入部分佔比創歷史新高；另一方面也是得益於地方主管部門積極去庫存的決心，就已發佈的供地計劃來看，2025年地方供地計劃平均同比下降20%。中央和地方進一步緊縮供應預期，加速促進行業供求平衡。

就中期發展來看，與土地交易規模的下降同步，房地產開發投資規模也會延續低位。不過受到往期開發項目投資的影響，開發投資指標存在一定滯後性，開發投資指標的調整時間會慢於新房銷售、一二手房價、新開工、土地交易等指標。對標歷史行業投資-銷售數據比例來看，在房地產投資回落到與商品房銷售規模更加匹配的水平之前，該指標的下行調整還將持續一到兩年時間。

05 政策加力激活市場新動能  二季度有望提速企穩

展望2025年上半年，基於年初中央部委及兩會透露出的積極信號，以及穩定資產價格被放在更爲重要的位置。年內房地產將繼續迎來一系列政策利好：

需求側將進一步釋放住房需求潛力，以建設“好房子”爲主要抓手，支撐房地產價格預期向好，並通過加強城中村改造、財稅優惠等政策持續支持居民改善住房條件；

供給側將進一步改善庫存預期，在控制供地規模的基礎上，加強細微板塊的供地結構，並加快推進存量房收儲和閒置土地回收工作；

在金融工具方面強化資金支持和風險管理，加大“白名單”貸款投放力度，充分保障項目建設交付；並進一步完善商品房開發銷售流程中的基礎性制度，確保新建和在建項目的住房品質和如期交付。

得益於當前市場需求面反映出的積極信號，以及中央積極財政政策的支持，預計2025年各地主管部門將進一步聚焦核心板塊改善供求預期，隨着土地、新房、二手房市場的熱度鏈條傳導和空間蔓延，“穩市場示範板塊”也將在更多城市、更加頻繁地出現。

聚焦行業數據，基於中央部委明確穩市場的最新導向，以及土地、新房、二手房市場交易數據的共同企穩，2025年上半年交易量、房價、庫存等指標有望持續向好。正如《政府工作報告》起草組成員、國務院研究室副主任陳昌盛所言，樓市和股市是經濟運行的重要風向標，穩住資產價格可以釋放財富效應，資產價格形態的改變可以提振消費，促進物價溫和回升。而消費預期的改善，也勢必進一步反哺房地產市場加速企穩。

預計2025年上半年商品房銷售面積、金額將加速築底，更多主要城市將迎來單月住宅交易量的同比回正。

得益於提振消費以及穩定資產價格等一系列舉措的推動，大中城市房價將迎來更多積極信號，一手房價指數的暖意也將加快向二手房市場傳導。

投資開工方面，基於行業去庫存和穩市場的階段性任務，土地市場將延續縮量提質，施工面積也有望加快調降至與新房銷售更爲匹配的規模，新開工和開發投資仍將位於收縮調整週期，但得益於專項債收儲、城中村改造的推進，上半年同比指標有望先一步迎來邊際改善。

本文來源於微信公衆號“丁祖昱評樓市”；FOREXBNB編輯：文文。