高利率點燃“紅色信號彈”! 穆迪預警房地產衝擊下的美國經濟急剎車

穆迪首席經濟學家警告美國房地產市場亮起“紅色信號彈”

國際信用評級機構穆迪的首席經濟學家馬克·贊迪發出警告，美國房地產市場目前面臨“紅色信號彈”，暗示可能出現下行或不穩定狀況。房地產市場的大幅失速可能會削弱消費、壓縮建築活動、惡化銀行資產負債表，並觸發信用緊縮，最終可能導致美國經濟增速大幅放緩甚至步入衰退。

“紅色信號彈”通常用來預警房地產市場可能出現的嚴重問題，如房屋銷售大幅下降、購房協議取消量增多、利率持續上升以及買方退場、賣方前景更加嚴峻等。

贊迪指出，除非美國住房市場的長期限抵押貸款利率能從當前接近7%的水平大幅下降，否則房屋銷售、房屋建設進程甚至房價都將持續處於萎靡態勢。他同時表示，這種情況在短期內發生的可能性不大。

ResiClub 和 Realtor.com 的統計數據顯示，掛牌出售房屋增幅最大的地區是得克薩斯州奧斯汀–朗德羅克–聖馬科斯，同比增長70%；科羅拉多州丹佛–奧羅拉–森特尼亞爾增長58%；田納西州孟菲斯增長51%。

房價與經濟增長

贊迪補充表示，房價以及整個住房市場不久後可能將成爲拖累更廣泛美國經濟增長的“全面逆風”。他指出，全美國需求可能呈現出7%利率之下的長期萎靡趨勢，財務狀況長期被房屋所困的美國房主必須搬家至就業與薪資更加樂觀的城市來緩解家庭財務難題。

房屋建造、交易和融資撬動佔比約15%–18%的美國國內生產總值(GDP)；它僱用數百萬建築及相關產業工人，支撐地方財政，並通過“財富效應”左右家庭支出。一旦房市大幅失速，往往會削弱消費、壓縮建築活動、惡化銀行資產負債表並觸發信用緊縮。

只有當房屋價格深跌、需求徹底被破壞、負債過度、金融體系同時失衡時，共同導致房地產市場陷入難以逆轉的危機狀況時纔會把整體經濟拖入衰退；溫和的房地產市場調整更多地表現爲“減速帶”而非“撞車點”。

抵押貸款利率與10年期美債收益率

美國住房市場抵押貸款利率緊盯有着“全球資產定價之錨”稱號的10年期美國國債收益率。美國30年期固定抵押貸款利率通常與10年期美國國債收益率同向波动，維持約1–2個百分點的歷史平均利差。

高盛預計，2025年全美國房價將上漲0.5%，明年將上漲1.2%。這與該機構在4月份發佈的樂觀預測形成了鮮明的對比：高盛當時預計今年美國房價將上漲3.2%，明年將上漲1.9%。高盛爲其對房地產市場的悲觀給出了三大理由：房價可能大幅降溫、住房供應增加以及抵押貸款利率持續高企。

在10年期美債收益率被“大而美法案”通過後導致的預算赤字大舉擴張，最終可能驅使“期限溢價”釘在4.2%–4.5%區間之際，高盛降2025年底30年期限抵押貸款利率平均預期大幅上調到6.5%–6.75%。

高盛最新模型將2025年美國房價增速降至“幾乎零增長”——在高利率、供需雙向調整和MBS流動性不足的多重壓制下，房市不再是通脹時代的“最後堡壘”，而成爲可能拖累經濟的“潛在逆風”。