高利率点燃“红色信号弹”! 穆迪预警房地产冲击下的美国经济急刹车

穆迪首席经济学家警告美国房地产市场亮起“红色信号弹”

国际信用评级机构穆迪的首席经济学家马克·赞迪发出警告，美国房地产市场目前面临“红色信号弹”，暗示可能出现下行或不稳定状况。房地产市场的大幅失速可能会削弱消费、压缩建筑活动、恶化银行资产负债表，并触发信用紧缩，最终可能导致美国经济增速大幅放缓甚至步入衰退。

“红色信号弹”通常用来预警房地产市场可能出现的严重问题，如房屋销售大幅下降、购房协议取消量增多、利率持续上升以及买方退场、卖方前景更加严峻等。

赞迪指出，除非美国住房市场的长期限抵押贷款利率能从当前接近7%的水平大幅下降，否则房屋销售、房屋建设进程甚至房价都将持续处于萎靡态势。他同时表示，这种情况在短期内发生的可能性不大。

ResiClub 和 Realtor.com 的统计数据显示，挂牌出售房屋增幅最大的地区是得克萨斯州奥斯汀–朗德罗克–圣马科斯，同比增长70%；科罗拉多州丹佛–奥罗拉–森特尼亚尔增长58%；田纳西州孟菲斯增长51%。

房价与经济增长

赞迪补充表示，房价以及整个住房市场不久后可能将成为拖累更广泛美国经济增长的“全面逆风”。他指出，全美国需求可能呈现出7%利率之下的长期萎靡趋势，财务状况长期被房屋所困的美国房主必须搬家至就业与薪资更加乐观的城市来缓解家庭财务难题。

房屋建造、交易和融资撬动占比约15%–18%的美国国内生产总值(GDP)；它雇用数百万建筑及相关产业工人，支撑地方财政，并通过“财富效应”左右家庭支出。一旦房市大幅失速，往往会削弱消费、压缩建筑活动、恶化银行资产负债表并触发信用紧缩。

只有当房屋价格深跌、需求彻底被破坏、负债过度、金融体系同时失衡时，共同导致房地产市场陷入难以逆转的危机状况时才会把整体经济拖入衰退；温和的房地产市场调整更多地表现为“减速带”而非“撞车点”。

抵押贷款利率与10年期美债收益率

美国住房市场抵押贷款利率紧盯有着“全球资产定价之锚”称号的10年期美国国债收益率。美国30年期固定抵押贷款利率通常与10年期美国国债收益率同向波动，维持约1–2个百分点的历史平均利差。

高盛预计，2025年全美国房价将上涨0.5%，明年将上涨1.2%。这与该机构在4月份发布的乐观预测形成了鲜明的对比：高盛当时预计今年美国房价将上涨3.2%，明年将上涨1.9%。高盛为其对房地产市场的悲观给出了三大理由：房价可能大幅降温、住房供应增加以及抵押贷款利率持续高企。

在10年期美债收益率被“大而美法案”通过后导致的预算赤字大举扩张，最终可能驱使“期限溢价”钉在4.2%–4.5%区间之际，高盛降2025年底30年期限抵押贷款利率平均预期大幅上调到6.5%–6.75%。

高盛最新模型将2025年美国房价增速降至“几乎零增长”——在高利率、供需双向调整和MBS流动性不足的多重压制下，房市不再是通胀时代的“最后堡垒”，而成为可能拖累经济的“潜在逆风”。