觀點指數：傳統畢業季租房旺季效應未現 50城住宅7月租金水平延續下行趨勢

2025年7月50城住宅租金下滑，住房租賃市場面臨調整

根據觀點指數發佈的《2025年8月住房租賃發展報告》，2025年7月，50個主要城市的住宅平均租金單價爲31.94元/平方米/月，環比下降1.51%，同比下降4.42%。這一數據表明，市場需求端支撐乏力，傳統畢業季租房旺季效應並未顯現，租金水平繼續下行。預計三季度末前，租金將維持低位震盪，非核心城市和郊區房源可能面臨更大的降價壓力。長期來看，重點城市租金走勢將更依賴於經濟基本面和需求端的實質性改善。

《住房租賃條例》9月起施行，規範市場秩序

7月21日，《住房租賃條例》發佈，將於2025年9月15日起施行。《條例》爲住房租賃行業提供了剛性約束，指明瞭高質量發展的路徑。通過規範市場秩序、保障租賃雙方權益，有望吸引更多長期資本進入市場，促進住房租賃行業形成健康、可持續的市場生態。

租賃企業開闢B端服務新增長極

據觀點指數不完全統計，期內樣本企業錄得24個租住項目新開業，住房租賃市場供給端活力持續釋放。多家租賃企業如保利和寓、濱江暖屋等加大市場投入，其中小米北京青年公寓以2658套成爲本期最大規模項目。小米青年公寓作爲人才戰略的載體，通過定製化服務，解決了員工通勤遠、租房難的問題，成爲企業吸引和留住年輕人才的隱形福利。

與傳統C端散租業務相比，企業定製服務具有租期穩定、現金流可預測、資產空置率低等優勢，住房租賃企業可積累行業定製經驗，進一步拓展服務邊界。隨着科技、互聯網等行業企業對人才安居重視度的提升，以及《住房租賃條例》對規範化運營的要求，具備系統對接能力、服務標準化體系、場景運營經驗的租賃企業將在B端市場上佔據明顯優勢。

保租房REITs底層項目出租率高位維穩

2025年7月，已上市的8只保租房REITs披露了2025年第二季度業績報告。8只租賃住房REITs單季度基金收入合計1.8億元，淨利潤合計5360萬元。其中，國泰君安城投寬庭租賃住房REIT單季度收入和淨利潤均位居首位。底層資產經營表現上，8只保租房REITs共計21個底層資產項目租賃住房部分按出租面積計算的出租率區間爲88.69%-99.68%，整體平均出租率爲95.43%。

二級市場表現上，8月19日當日，已上市的8只保租房REITs均下跌。從近一個月的數據來看，保租房REITs價格回調明顯，其中匯添富上海地產租賃住房REIT、中金廈門安居REIT以及華泰蘇州恆泰租賃住房REIT跌幅均超10%。儘管市場整體表現欠佳，但核心城市優質資產憑藉租金韌性與分紅能力，仍將吸引長期資本佈局。

公募REITs之外，住房租賃持有型不動產ABS擴募端也有新進展。8月8日，建信住房租賃基金持有型不動產ABS獲上交所通過，擬發行總額爲6億元，已儲備20餘個項目支持未來資產注入。