观点指数：传统毕业季租房旺季效应未现 50城住宅7月租金水平延续下行趋势

2025年7月50城住宅租金下滑，住房租赁市场面临调整

根据观点指数发布的《2025年8月住房租赁发展报告》，2025年7月，50个主要城市的住宅平均租金单价为31.94元/平方米/月，环比下降1.51%，同比下降4.42%。这一数据表明，市场需求端支撑乏力，传统毕业季租房旺季效应并未显现，租金水平继续下行。预计三季度末前，租金将维持低位震荡，非核心城市和郊区房源可能面临更大的降价压力。长期来看，重点城市租金走势将更依赖于经济基本面和需求端的实质性改善。

《住房租赁条例》9月起施行，规范市场秩序

7月21日，《住房租赁条例》发布，将于2025年9月15日起施行。《条例》为住房租赁行业提供了刚性约束，指明了高质量发展的路径。通过规范市场秩序、保障租赁双方权益，有望吸引更多长期资本进入市场，促进住房租赁行业形成健康、可持续的市场生态。

租赁企业开辟B端服务新增长极

据观点指数不完全统计，期内样本企业录得24个租住项目新开业，住房租赁市场供给端活力持续释放。多家租赁企业如保利和寓、滨江暖屋等加大市场投入，其中小米北京青年公寓以2658套成为本期最大规模项目。小米青年公寓作为人才战略的载体，通过定制化服务，解决了员工通勤远、租房难的问题，成为企业吸引和留住年轻人才的隐形福利。

与传统C端散租业务相比，企业定制服务具有租期稳定、现金流可预测、资产空置率低等优势，住房租赁企业可积累行业定制经验，进一步拓展服务边界。随着科技、互联网等行业企业对人才安居重视度的提升，以及《住房租赁条例》对规范化运营的要求，具备系统对接能力、服务标准化体系、场景运营经验的租赁企业将在B端市场上占据明显优势。

保租房REITs底层项目出租率高位维稳

2025年7月，已上市的8只保租房REITs披露了2025年第二季度业绩报告。8只租赁住房REITs单季度基金收入合计1.8亿元，净利润合计5360万元。其中，国泰君安城投宽庭租赁住房REIT单季度收入和净利润均位居首位。底层资产经营表现上，8只保租房REITs共计21个底层资产项目租赁住房部分按出租面积计算的出租率区间为88.69%-99.68%，整体平均出租率为95.43%。

二级市场表现上，8月19日当日，已上市的8只保租房REITs均下跌。从近一个月的数据来看，保租房REITs价格回调明显，其中汇添富上海地产租赁住房REIT、中金厦门安居REIT以及华泰苏州恒泰租赁住房REIT跌幅均超10%。尽管市场整体表现欠佳，但核心城市优质资产凭借租金韧性与分红能力，仍将吸引长期资本布局。

公募REITs之外，住房租赁持有型不动产ABS扩募端也有新进展。8月8日，建信住房租赁基金持有型不动产ABS获上交所通过，拟发行总额为6亿元，已储备20余个项目支持未来资产注入。