關稅成關鍵變量！NAREIT經濟學家：政策陰雲散去 REITs將迎豔陽天

美國REITs運營穩健，面臨關稅政策不確定性

全美房地產投資信託協會(NAREIT)的研究與投資者拓展執行副總裁John Worth表示，儘管美國REITs運營狀況和資產負債表保持穩健，但正面臨關稅政策反覆無常帶來的市場波動衝擊。

在上週的REITweek投資者大會上，Worth指出這種不確定性已反映在REITs股價上，併爲整個商業地產市場蒙上陰影。從同比數據看，REITs整體表現與大盤基本持平。今年以來，美國房地產投資信託ETF-嘉信(SCHH.US)上漲0.8%，略低於標普500指數1.0%的漲幅。

REITs的穩健表現與市場環境

Worth認爲，隨着市場環境趨向穩定，商業地產交易活動普遍回暖。REITs得益於強勁的資產負債表和資本市場融資渠道優勢，極有可能成爲收購主力。他補充道，從歷史經驗看，這種環境往往非常有利於REITs發展。在市場動盪時期，REITs通常是首批重返市場的參與者之一。

然而，關稅政策的不確定性延緩了市場正常化進程。在當前波動環境下，私有業主出售資產的意願明顯降低。雖然關稅不直接影響REITs，但會衝擊其租戶羣體，進而影響對工業物流等流通型地產的需求。宏觀經濟放緩則會對酒店、寫字樓等業態造成壓力。此外，潛在關稅還擾亂了融資市場，增加了募資難度。

REITs的優勢與挑戰

Worth表示，過去兩年多一直處於交易低迷期，市場閘門尚未完全打開，部分原因在於今年以來的波動行情。但REITs資產負債表狀況“極其健康”，在高利率環境下具有獨特優勢：債務期限較長，無需被迫在高息時點進行大規模再融資。

憑藉健康的資產負債表、暢通的無擔保債務市場融資渠道及股權發行能力，REITs完全能在當前環境中茁壯成長。另一個優勢在於其業態多樣性——從電信基礎設施、數據中心到零售、醫療、自助倉儲等一應俱全。這種多元化特性賦予投資者根據經濟形勢靈活調整配置的能力。

多數業態表現良好。他指出，就連受遠程辦公衝擊最嚴重的寫字樓板塊，去年也出現復甦跡象。高品質寫字樓的入住率已接近滿租水平，幾乎達到100%，而困境主要集中在低品質寫字樓。在REITs板塊中，寫字樓物業市值佔比不足5%。

更令人振奮的是，在住宅、零售、工業、辦公四大傳統業態之外，新興地產板塊已佔據REITs總市值的半壁江山。即便利率持續高企，REITs也有足夠抵禦能力：債務加權平均期限超6年，且90%爲固定利率。

歷史數據顯示REITs在高利率時期表現優異。例如，2022年美聯儲啓動加息週期時，REITs投資組合的加權平均利率從低於3.5%的水平升至約4.2%。由於持有固定利率債務且加權平均期限較長，這爲它們應對利率變化提供了緩衝空間。

目前投資者似乎在等待利率環境明朗化。Worth稱，一旦明確所處的利率環境，REITs有望實現非常出色的表現。過去幾年的數據已表明，其運營表現一直十分強勁。一旦利率前景明朗，“估值將隨之調整，並開始更多反映運營表現，而減少受利率環境變化或潛在變化的影響，屆時市場將逐步迴歸常態”。