高庫存+高利率重壓！美國新房建設跌至五年低谷

美國住宅建設活動降至疫情以來最低水平

根據最新政府數據，5月美國住宅建設活動降至疫情爆發以來的最低水平。5月新屋開工量環比下降9.8%，經季節調整摺合年率爲126萬套，低於經濟學家預期的135萬套。其中，多戶住宅開工量較2023年峯值驟降近30%，而獨棟住宅新屋開工量微增至92.4萬套（年化率），但仍然處於2023年以來的低位區間。竣工住宅量逆勢增長8%至103萬套。

分析指出，房屋建設活動持續低迷，建築商正面臨多重挑戰：現房庫存量已升至2009年以來的峯值，持續數年的房價上漲疊加融資成本高企抑制市場需求，迫使開發商加大促銷力度。Renaissance Macro經濟研究主管Neil Dutta在報告中指出，“新屋開工量低於完工量，這意味着在建房屋數量將持續減少。這就是核心問題，未來幾個季度，住宅投資將拖累經濟增長。”

多數經濟學家認爲，住宅建設活動年內恐難爲經濟增長提供支撐。亞特蘭大聯儲GDPNow模型在5月開工數據公佈前就預測，住宅建設可能拖累第二季度GDP表現。

建築許可情況

5月建築許可發放量折年率降至139萬套，同樣觸及五年低位。其中，獨棟住宅建設許可量降至2023年4月以來的最低水平。美國抵押貸款銀行協會最新數據顯示，30年期固定抵押貸款利率上週維持在6.84%高位。

當前建築商信心指數已跌至2022年以來谷底。一方面企業面臨需求分化，另一方面特朗普政府關稅政策導致進口建材成本攀升風險加劇。全美住宅建築商協會數據顯示，6月採取降價策略的建築商比例升至37%，爲2022年以來最高水平。

新屋開工報告還顯示，獨棟住宅在建數量較2022年峯值持續下滑。分區域看，全美最大住宅建築市場——南方地區開工量下降10.5%，中西部地區降幅相近。東北部地區因多戶住宅建設萎縮而出現暴跌，唯西部區域實現增長。

住房研究中心分析師Alex Barron指出，建築商爲吸引客戶不斷增加營銷投入，導致利潤空間持續收窄。除直接降價外，開發商普遍提供抵押貸款利率補貼，但消費者對優惠幅度的期望值仍在攀升。全美住宅建築商協會預計，隨着開發商放緩項目進度以消化庫存，今年獨棟住宅開工量將持續走低。自2022年見頂以來，新房價格在開發商的促銷策略下已進入下行通道。

值得注意的是，新住宅建設數據波動性較大。政府報告顯示，月度降幅的90%置信區間爲0.5%至19.1%。