高库存+高利率重压！美国新房建设跌至五年低谷

美国住宅建设活动降至疫情以来最低水平

根据最新政府数据，5月美国住宅建设活动降至疫情爆发以来的最低水平。5月新屋开工量环比下降9.8%，经季节调整折合年率为126万套，低于经济学家预期的135万套。其中，多户住宅开工量较2023年峰值骤降近30%，而独栋住宅新屋开工量微增至92.4万套（年化率），但仍然处于2023年以来的低位区间。竣工住宅量逆势增长8%至103万套。

分析指出，房屋建设活动持续低迷，建筑商正面临多重挑战：现房库存量已升至2009年以来的峰值，持续数年的房价上涨叠加融资成本高企抑制市场需求，迫使开发商加大促销力度。Renaissance Macro经济研究主管Neil Dutta在报告中指出，“新屋开工量低于完工量，这意味着在建房屋数量将持续减少。这就是核心问题，未来几个季度，住宅投资将拖累经济增长。”

多数经济学家认为，住宅建设活动年内恐难为经济增长提供支撑。亚特兰大联储GDPNow模型在5月开工数据公布前就预测，住宅建设可能拖累第二季度GDP表现。

建筑许可情况

5月建筑许可发放量折年率降至139万套，同样触及五年低位。其中，独栋住宅建设许可量降至2023年4月以来的最低水平。美国抵押贷款银行协会最新数据显示，30年期固定抵押贷款利率上周维持在6.84%高位。

当前建筑商信心指数已跌至2022年以来谷底。一方面企业面临需求分化，另一方面特朗普政府关税政策导致进口建材成本攀升风险加剧。全美住宅建筑商协会数据显示，6月采取降价策略的建筑商比例升至37%，为2022年以来最高水平。

新屋开工报告还显示，独栋住宅在建数量较2022年峰值持续下滑。分区域看，全美最大住宅建筑市场——南方地区开工量下降10.5%，中西部地区降幅相近。东北部地区因多户住宅建设萎缩而出现暴跌，唯西部区域实现增长。

住房研究中心分析师Alex Barron指出，建筑商为吸引客户不断增加营销投入，导致利润空间持续收窄。除直接降价外，开发商普遍提供抵押贷款利率补贴，但消费者对优惠幅度的期望值仍在攀升。全美住宅建筑商协会预计，随着开发商放缓项目进度以消化库存，今年独栋住宅开工量将持续走低。自2022年见顶以来，新房价格在开发商的促销策略下已进入下行通道。

值得注意的是，新住宅建设数据波动性较大。政府报告显示，月度降幅的90%置信区间为0.5%至19.1%。