太平洋投資管理公司警告：特朗普政府出售房利美和房地美可能推高抵押貸款利率
太平洋投資管理公司(Pimco)警告稱，特朗普政府計劃出售房利美(FNMA.US)和房地美(FMCC.US)可能會推高美國民衆的抵押貸款利率。Pimco公共政策主管利比·坎特里爾在報告中指出，除非股權發售能明確維持政府對兩家機構的財政支持承諾，否則投資者對其發行的抵押貸款支持證券需求可能降溫，導致數百萬家庭住房貸款成本上升。
花旗集團策略師的最新測算顯示，若兩家機構完成私有化，抵押貸款利率可能上漲0.1至0.2個百分點。按最高值計算，普通借款人每年將多支付約600美元利息，這無疑會加劇本就被高房價擠出市場的家庭壓力。
美國正計劃讓房利美和房地美重新上市，預計今年晚些時候啓動的程序旨在籌集約300億美元資金。二十年前，爲避免金融危機期間災難性損失，政府曾接管這兩家機構。長期以來，它們通過購買銀行抵押貸款、打包成債券並擔保違約還款，在推動美國住房擁有率方面扮演核心角色。
行業觀察與挑戰
行業觀察人士指出，將兩家機構從政府託管中剝離面臨多重挑戰，任何操作失誤都可能削弱市場對政府支持的信心。特朗普政府官員，包括財政部長斯科特·貝森特和聯邦住房金融局局長比爾·普爾特，近幾個月來多次強調"防止抵押貸款利率上漲是首要任務"。
房地美前首席執行官戴維·布里克曼坦言："這是個難解的題，尤其在短期內。若不提供更明確的擔保或拓展盈利模式，解除託管的同時不推高利率幾乎不可能。"財政部和聯邦住房金融局尚未對此置評。
在規模超6萬億美元的機構抵押貸款支持證券(MBS)市場中，投資者似乎對政府緩解潛在混亂的舉措抱有信心。這包括特朗普本人承諾維持對兩家機構的"隱性擔保"。近期MBS風險溢價幾乎未變，顯示交易員仍相信即便私有化後，政府仍會爲危機中的房利美和房地美提供支持。
不過，Pimco提醒市場不可忽視風險。這家管理超2萬億美元資產的資管巨頭指出："若無更明確擔保，市場可能陷入緊張。"投資者當前對政府支持的信任，正是其要求較低迴報的原因之一，這也間接抑制了住房貸款利率的上漲。
風險與挑戰
坎特里爾特別提到2019年實施的"統一抵押貸款支持證券市場(UBSS)"規則——該機制允許房利美和房地美的債券無需區分來源即可交易，而其有效運作的前提正是政府對所有此類抵押貸款的統一擔保。她在5月報告中指出，若兩家機構解散且無政府明確支持，這種可替代性將被打破，"幾乎必然導致抵押貸款利率上升的摩擦"。
花旗集團還指出另一風險：爲吸引投資者參與IPO，兩家機構可能被迫提高盈利能力，而最直接的途徑便是上調向債券買家收取的擔保費——這筆費用用於補償其捆綁發行的MBS所欠本息。該行策略師安庫爾·梅塔估算，私有化後擔保費可能上漲0.1至0.2個百分點，並最終轉嫁至抵押貸款利率。
"若要私有化成功，必須提升回報率。提高擔保費雖非唯一路徑，卻是最簡便的選擇。"他補充稱，此舉可能削弱兩家機構的市場份額。若政府既不提供隱性也不顯性擔保，花旗預計抵押貸款利率可能飆升0.8個百分點，但梅塔認爲這種情況概率較低。
當前，政府推進私有化的具體方案仍存諸多未知。花旗等機構認爲，若最終提供明確擔保，私有化對利率的影響可能微乎其微，甚至可能推動利率小幅下行。然而，多數觀察人士指出，任何形式的擔保都需國會立法，而在華盛頓黨派僵局下，此路徑可行性極低。
此外，IPO前仍有關鍵問題待解。Pimco的坎特里爾指出，儘管房利美和房地美已持續盈利多年，但其上市所需資本仍短缺約2000億美元，"令人懷疑潛在投資者需求"。她認爲，徹底改革資本規則需監管層調整，而目前尚未看到相關動作。
房地美前首席執行官唐納德·萊頓則強調，若政府希望賦予股東更大話語權，需明確兩家機構公開募股後的業務範圍。他在紐約大學弗曼中心的文章中寫道，2008年前缺乏此類約束，正是兩家機構過度涉足次級抵押貸款市場並最終引發救助的原因。
坎特里爾還提到，若市場對政府"隱性擔保"的信任持續動搖，監管層需明確如何處理銀行資產負債表上持有的數萬億美元機構MBS。"所有問題解決都需要時間，"她判斷，房利美和房地美距離私有化可能還需數年而非數月，"若私有化僅帶來邊際收益卻推高利率，是否值得推進仍是未知數。"
