2026年全球商业地产市场迎来结构性转变关键期

根据仲量联行的最新报告，2026年全球商业地产市场正面临结构性转变的关键时期。全球主要经济体增长预期乐观，贸易局势缓和、通胀稳定、利率下行，为市场提供了更稳定的宏观环境。中国市场的韧性和高质量发展要求为商业地产的长期价值提供了基础，科技创新和高效供应链为中国企业的国内外业务拓展提供了新动力。

全球商业地产市场趋势

全球范围内，建筑原材料、劳动力及融资成本的持续高企迫使行业进行战略性成本重构。仲量联行调研显示，72%的企业房地产负责人将“成本控制与预算效率”列为2026年的首要任务。企业应聚焦预算精细化审核、空间利用率优化、运营流程数字化三大方向。

对业主而言，提升资产回报的策略包括预防性维护和精准的资本支出规划。租户则需严格检视运营开支，灵活调整不动产组合以匹配业务需求。科技成为降本的关键赋能杠杆，但需审慎权衡对员工体验与生产力的影响。

经济不确定性及高昂的建造成本抑制了新增开发活动。在北美与欧洲等主要市场，2026年多个资产类别的新增供应预计将进一步收缩，导致优质办公与物流空间的短缺更为显著，租户面临有限的选择与租金成本上升的局面。

中国市场特点

中国市场的商业地产市场整体仍处于新增供应高位，同时存量物业的升级改造需求日益凸显。城市更新背景下，大量既有建筑难以满足现代办公与消费体验的要求，推动其焕新改造与功能提升成为市场参与者的新课题和新机遇。

节能改造成为资产优化和城市更新的重要方向。全球研究表明，如果改造时机得当、方案有效，这类项目有可能为资产带来超过55%的价值提升。

2026年，人们将为在空间中获得的“感受”付费，而非仅仅为“空间”付费。建筑或场所如果不能提供良好的体验，其吸引力将迅速下降，资产价值也将受损。

在中国市场，办公楼市场企业正通过优化空间来吸引和留住人才。仲量联行调研数据显示，当员工对办公体验给予高度评价时，84%的人会对到岗办公持更积极的态度。

资产的地理位置策略也在发生变化。能融入周边街区生活、配套便利、环境宜人的“生活方式区位”正受到更多青睐。位于此类活力街区的办公楼可获得显著的租金溢价。

超过90%的房地产企业已启动AI试点，但能达成主要目标的不足5%。商业地产行业面临的挑战在于如何将分散的试点整合为可持续的规模化应用。

房地产与能源的关系正从简单消耗转向深度集成。稳定、清洁的电力供应，正成为媲美区位优势的核心竞争力。在电力成本高企的市场中，能源效率提升将为资产带来显著的价值增长。

商业地产投资领域正从专业机构主导走向多元化。全球范围内，监管政策变革与新技术赋能，正降低投资门槛。在中国市场，2025年的投资活动呈现出谨慎与分化并存的局面。

全球商业地产市场正在回归对资产本质的审视。对投资者而言，这意味着从单纯关注资产规模转向关注资产质量。对企业而言，不动产决策正变得更加务实，选择办公场所不再只是成本考量，而是人才战略的延伸。