美國房地產庫存總值創歷史新高 供過於求或壓低房價

美國房地產市場供需失衡，掛牌總值創新高

根據房地產經紀公司Redfin的最新報告，截至2025年4月，美國市場上在售房屋的總掛牌價值達到6,980億美元，較去年同期增長20.3%，創下自2012年有記錄以來的最高水平。這一數據反映出當前美國房地產市場正處於前所未有的供需失衡狀態。

報告指出，這一創紀錄的總價值並非單純源於房價上漲，更是庫存增加和需求下降共同作用的結果。從供應端來看，隨着房貸利率鎖定效應的逐步減弱，加之經濟不確定性加劇，越來越多的屋主選擇在今年春季掛牌出售房產，試圖在市場調整前“兌現”資產。2025年4月，全美掛牌房屋數量同比增長16.7%，創下近五年來的新高；新增房源也同比增長8.6%，爲三年來最高水平。這意味着，市場上出現了比以往更多的賣家，但買家的數量卻沒有跟上節奏。

與此同時，買家的購房意願明顯減弱。高房價疊加歷史高位的貸款利率，使得月供負擔空前沉重，再加上經濟前景不穩，導致許多潛在買家選擇暫時退出市場。Redfin在多地的經紀人反饋稱，即便是有購房需求的客戶，也比過去更頻繁地臨時取消合約或延遲決策。2025年4月，房屋平均在市場上掛牌40天后才進入成交流程，比去年同期增加5天，表明成交節奏顯著放緩。

滯銷房源的持續堆積成爲另一個值得關注的現象。報告顯示，截至4月，有44%的掛牌房產已經在市場上停留了60天以上仍未售出，Redfin將其稱爲“滯銷庫存”。這類房源的總價值達到3,310億美元，佔所有掛牌房屋總值的近一半，較去年增長20.5%。這不僅意味着市場活躍度下降，也暗示着未來房價面臨更大調整壓力。

值得一提的是，儘管中位房價同比上漲了1.4%，掛牌房屋總值卻暴增20.3%，說明推動總價值上升的主要因素並非房價本身，而是市場上掛牌房屋數量的大幅增加。Redfin的數據顯示，目前全美大約有50萬套房屋“找不到買家”，這是房地產市場“失衡”的一個直觀體現。相比2022年初的新冠疫情時期，當時全美房貸利率僅爲3.1%，房屋供應極爲緊張，掛牌總值曾一度跌至3,090億美元，市場上的房子平均24天就能售出。而現在，掛牌週期延長、買家變少、庫存積壓，房市熱度已大不如前。

Redfin首席經濟研究員Chen Zhao表示，目前創紀錄的掛牌總值，是當前“買方市場”的一個量化表現。庫存的持續增加和滯銷房源的廣泛存在，將在今年內對房價形成下行壓力。Redfin預測，到2025年底，全美房價將下跌約1%，而這對於購房者來說或許是一個利好信號，因爲居民收入仍在溫和增長，房價調整有望改善整體可負擔性。

在這樣一個供大於求的市場環境下，部分賣家已經開始接受現實，願意在價格上做出讓步。Redfin丹佛地區高級經紀人Matt Purdy指出，今年春季初始，市場迎來大量新掛牌房源，但買家數量不足以“消化”所有房屋。如今，購房者只有在“非買不可”的情況下才會出手，而即使是積極的買家，也比過去更頻繁地中止交易。“對買家來說，現在是談價的窗口期。”Purdy說，“賣家知道市場的變化，不少人已經願意就價格進行協商。”