FOREXBNB獲悉，克而瑞地產研究發佈2025中國房地產投資前景排行榜。就2025年TOP5位次變化來看，上海、北京以絕對優勢繼續排名前二，兩地在供給側和需求側方面均具有極爲顯著的優勢。超2000萬的常住人口保障了巨大的自然住房更替需求，大量的外來人口使其擁有着巨量剛性住房需求，而大多家庭人均住房面積不足38平方米的現況，也使其擁有着更大的住房改善空間。再加之兩地在“00年代”已渡過了新房成交規模的高位時期，早已先於全國樓市進入供求平衡的新階段，如北京1000萬平方米左右的年交易量，對於現階段北京存量住房規模而言，相當於住房更替週期超過80年。
兩地已經連續把持全國房地產投資前景排行榜TOP2的位置達到11年，上一次有城市挑戰二者地位，還是在2015年樓市交易規模急劇擴張時的2015年，彼時廣州憑藉更高的交易規模超過北京躋身第二。
中國城市房地產投資前景排行榜
榜單整體解讀
PART 01 格局：上海、北京穩居前二，TOP50城市新房銷售與GDP全國佔比“雙過半”
就2025年TOP5位次變化來看，上海、北京以絕對優勢繼續排名前二，兩地在供給側和需求側方面均具有極爲顯著的優勢。超2000萬的常住人口保障了巨大的自然住房更替需求，大量的外來人口使其擁有着巨量剛性住房需求，而大多家庭人均住房面積不足38平方米的現況，也使其擁有着更大的住房改善空間。再加之兩地在“00年代”已渡過了新房成交規模的高位時期，早已先於全國樓市進入供求平衡的新階段，如北京1000萬平方米左右的年交易量，對於現階段北京存量住房規模而言，相當於住房更替週期超過80年。兩地已經連續把持全國房地產投資前景排行榜TOP2的位置達到11年，上一次有城市挑戰二者地位，還是在2015年樓市交易規模急劇擴張時的2015年，彼時廣州憑藉更高的交易規模超過北京躋身第二。
深圳排名躍升至第三。一方面是憑藉更強的經濟活力人口吸納能力，疫情解封后2年GDP平均增速達到6%，2023年以來常住人口增長33萬人，在TOP10城市中均高居第一，再加之大量優秀企業集聚、以及臨近香港帶來的人才集聚優勢，其需求側支持始終居於全國第一梯隊。再加之近年來深圳在供給側方面的良好管控，以及發展高品質住宅對於深圳存量改善需求的進一步挖潛，深圳樓市呈現出了更強的發展韌性，據CRIC监测数據，2024年深圳商品住宅成交金額達到3216億元，同比上升23%，是TOP5中唯一成交金額上漲的城市。
杭州、成都作爲二線城市中的翹楚，近年來穩定在第4、5名的位置，兩地的特徵也很相似，其一是更強的需求側韌性，不同於大多數城市的交易量在2021年後即進入下降階段，兩地商品住宅成交金額在2024年纔出現轉降，且成交金額均維持在2500億以上;其二是可控的庫存風險，兩地廣義消化週期、狹義消化週期均維持在3年以內和18個月以內的健康範圍;其三是高漲的企業投資熱情，頻頻拍出高溢價宅地，2024年杭州和成都經營性用地平均溢價率分別高達14%和7%，遠高於二線城市4%的平均水平。
從資源集中度情況來看，前景排行TOP50城市中有18個三線城市，較上年減少一個。就2024年數據來看，這50個城市擁有全國34%的常住人口，集中了50%的GDP，並且商品房成交面積也達到了全國的50%。在發達的經濟水平、以及超過1.3億的流動人口支持下，TOP50城市購房需求表現始終處於全國前列。其中位居TOP20的城市在供給側管控、高品質住宅建設等方面均有着更爲突出的表現，2025年下半年樓市有望走出更加明確的築底企穩行情。
PART 02 分化：需求側支持部分沿海城市排名上升 封關利好下海南省尤爲突出
在投資前景排名中，本文綜合考慮市場容量、市場供求、購買能力等城市基本面情況，同時將高校在校生數量、房地產開發投資額、土地財政依賴度、基礎設施投資水平、教育支出、五星級酒店數量等外部因素也作爲關鍵項目進行打分作爲參考，從而得出最終排名。
從各能級城市綜合排名情況來看，各能級城市內部排名出現明顯變動，譬如二線城市中天津、濟南、南寧等城市排名顯著上升，主要是得益於庫存指標方面的優秀表現，三線城市中，溫州、中山、珠海、三亞、儋州等沿海城市排名明顯上升，主要是得益於需求側支持，外來人口較多，改善需求較強，其中位于海南岛的三亞、儋州，更是在2025年封關預期聊下，需求側迎來了新的增長點，如三亞在2024年交易量延續高位的基礎上，2025年上半年三亞商品住宅成交增幅接近五成。
一線城市方面，2025年迎來了更爲出色的需求側表現，上半年新房累計成交面積保持着13%的同比增幅，二手房成交更是同比增長22%，一二手房成交規模的同比反彈表現均顯著優於二三線城市。尤其是在行業大力發展高品質住宅的當下，作爲擁有更多高淨值家庭的一線城市，近年來高端住宅市場已然成爲了新的需求增長點，一線城市的主城核心區去化速度也明顯優於外圍。土地市場方面，一線城市更是頻頻拍出高總價高溢價地塊，京滬深高單價宅地成交更是屢見不鮮，並在2025年均已刷新各自的招拍掛宅地的樓板價紀錄(北京海淀、深圳前海、上海徐家彙)。客觀而言，當前一線城市的房地產運行模式已不同於其他城市，作爲國內城鎮化水平最高、經濟發展最爲發達、存量住房需求最爲充沛的城市，其供應、需求、庫存、投資等各方面均顯著優於其他城市，其中城市發展空間更大、副城發展更爲成熟的上海和北京更加突出。
二線城市平均排名相比上年前進了2名。作爲區域性的人口集聚中心，二線城市在需求側支持方面表現更佳，而作爲省會或獨立二級財政的地位，也使其在供給側和融資調控方面能夠調動更多相關資源。就城市排名變動來看，最值得關注的是天津，排名上升12個位次達到第7。作爲國內四大直轄市之一，天津在教育升學方面優勢突出，再加之近年來適時放開的限購、降首付比例、公積金異地貸款政策的放開等，近年來天津外來人口購房積極性顯著提升，並帶動一二手房交易熱度持續提升，2025年上半年天津新房開盤去化率維持在六成以上，顯著高於大多數城市三成左右的平均水平。濟南上升6個位次至17名，南寧上升8個位次至23名，二者突出優勢在於庫存指標控制較佳，如濟南狹義消化週期不到15個月，而南寧近年來大幅收縮供地規模，土地消化週期僅有1.1年。相對應的，蘇州、寧波、福州等城市則是受制於較高的房價水平限制，需求側築底韌性不足，排名均較2024年有所下滑。
三線城市平均排名與上年下降2個位次，溫州、中山、珠海、三亞、惠州等城市表現較爲突出，較2024年提升5名以上，均躋身TOP50行列。這些城市均爲東南沿海地區的經濟發達城市，外来人口較多，得益於近年來地方政府適時推出穩市場新政，庫存指標、市場成交等指標均在持續改善。尤其是位于海南岛的三亞，作爲海南島第一旅居置業目的地，得益於近年來海南島限購政策放鬆，再加之2025年末封關概念的臨近，2024年以来三亞新房城市表现持续向好，2025年上半年保利三亞项目更是取得了逾1200套的銷售佳績。
PART 03 需求：人口集聚+改善需求支撐 TOP20城未來仍有年均3億㎡增量需求
面對本輪的行業調整，城市間規模分化愈加顯著，行業投資、成交規模也在進一步向頭部城市集中。爲此進一步將聚焦到TOP20城，根據各地城鎮化水平、城鄉住房面積增速差異等指標測算需求增長規模。從測算結果來看，TOP20城未來需求側仍具備堅實支持，年均增量住房需求仍可達到3億平方米。這一規模既源於人口持續集聚，也得益於存量住房改善動力。
從人口基礎看，TOP20城常住人口合計3億，超過全國總人口的21%，上海、北京、重慶等超大城市常住人口均超2000萬，人口密度優勢顯著。儘管多數城市城鎮化率已超70%，但人口虹吸效應仍在，一方面重慶、濟南等城鎮化率較低城市仍有戶籍人口轉化空間，成爲需求增量補充，另一方面北京、上海等地常住城鎮人口中仍有較高佔比爲外來務工人員，正如7月份中央城市工作會議所言，常住人口市民化仍有較大發展空間。
住房改善需求同樣強勁，20城年均增量改善需求合計1.4億㎡。按往期人均住房面積增長曲線保守估算，武漢、合肥城人均住房面積年增速仍達0.6㎡及以上，居住品質的升級訴求旺盛。分城市看，成都、重慶改善性增量住房需求超過1000萬平方米，上海、武漢、天津也在800萬平方米以上，改善需求仍較爲旺盛。
綜合來看，人口持續向核心城市集聚疊加家庭住房條件升級，將共同支撐 TOP20城年均 3億㎡的增量需求，成爲當前房地產市場需求側韌性的重要錨點。除廈門、濟南外，其餘TOP20城市的年均增量住房需求仍可保持在1000萬平方米以上。現階段各地主管部門還需加力促進庫存減壓，在達成供求關係新平衡之後，隨着市場預期的改善，TOP20城市所釋放的存量置業需求，也將與政策端形成合力，促進各地房地產發展新模式的更快到來。
PART 04 一線城市：需求穩定性最佳、庫存風險可控 率先釋放更多築底信號
面對2022年以來的行業大幅調整，一線城市商品住宅成交規模也不可避免地出現了波動，2024年商品住宅成交總金額1.4萬億元，較2021年的高點下降了21%，但這一表現已顯著優於其他能級。據國家統計局披露數據，2021-2024年期間，全國商品住宅成交金額降幅高達44%。一線城市需求側在調整期的穩定性遠遠優於其他能級。其中深圳2024年商品住宅成交3216億元，更是實現了同比上升23%的優異表現，較其2021年峯值的降幅也僅有12%，需求側顯示出了極強的發展韌性。
進一步拆解需求結構，不同於大多數二三線城市，城鎮化率提升所帶來住房需求總量增加，早已不再是一二線城市新房需求增長的主要因素，一方面是一線城市城鎮化率水平已達高位，進一步上升的空間較小，京滬穗深的城鎮化率分別爲88%、90%、87%和99.8%，不論是從保障城市農產品供給的基本需求來看，還是從國際上發達城市城鎮化率的發展規律來看，城鎮化率提升均進入最後的慢速增長期;另一方面，近年來北京、上海常住人口增速顯著放緩，廣州、深圳2024年常住人口增量雖然分別達到20和26萬，重新攀升至全國前列，但2022-2023年連續兩年也都在緩慢增長，客觀而言，不論是從自身城市發展規模，還是從全國均衡發展的角度來看，一線城市城市人口總量已經進入了低速發展期。
一線城市需求側的穩定，一方面是得益於充沛的流動人口，在一線城市8300萬常住人口中，有3700萬尚無本地戶籍，出於醫療、養老、子女教育、贍養父母等需求，這些外來人口家庭大多均擁有着強烈的購置意願，因此在近年來一線城市放寬限購、限貸等政策的支持下，這些羣體置業腳步明顯加快。雖然受限於更爲緊迫的自住需求，以及購買力限制，這些羣體更多地在湧入二手房市場，帶動一線城市二手房成交金額在2023年以來持續回升。2024年一線城市二手房成交金額達到1.8萬億元，較2022年增長41%，其中深圳更是增長了146%,達到3112億元。而二手房售出所帶來的資金流動，也在進一步連鎖推動一線城市改善性需求和高端的釋放。
另一方面是改善性需求的支持，近年來各地加強、加快高品質住宅供給的腳步，更在進一步提升一線城市高端、豪宅項目的銷售。2024年北上深迎來了10個超百億成交的樓盤，其中8個項目成交均價在10萬元/平方米以上。高總價住宅成交量也在大幅提升，併成爲近年來一線城市新房交易規模穩定的重要支柱，如上海2024年2000萬以上商品住宅成交5407套，同比增長60%，創下歷史新高。廣州、深圳也在2024年迎來了豪宅成交大年，2024年2000萬以上商品住宅成交套数均分别较2021年的城市交易量高點增長53%和76%
PART 05 二線城市：需求發展仍具潛力 杭州、成都、天津穩市場表現突出
當前大部分二線城市城鎮化率已經接近或超過發達國家80%的平均水平，但是從2020年以來的城鎮化率發展速度來看，各城市城鎮人口仍在穩步增加，大多數二線城市的年均城鎮化率增長速度仍在0.3個百分點以上。尤其是對於常住人口達到千萬級別以上的杭州、成都等城市而言，即便常住人口總量不增長，0.3個百分點的城鎮化率發展也相當於3萬以上的城鎮人口增加，對應住房需求增長也達到100萬平方米以上。
在2020-2024年期間，城鎮化率增長爲成都、合肥、重慶帶來10萬人以上的城鎮人口增長，杭州、長春、石家莊、鄭州、青島、寧波等也在5萬人以上。正如2025年中發改委的工作指示，現階段應當緊抓城鎮化動力仍然較強的關鍵時期，高質量推進新型城鎮化行動，支持符合條件的轉移人口市民化。基於當前千方百計穩樓市的現狀訴求，大部分二線城市仍應繼續重視城鎮化率所帶來的住房需求基數上升，重視這部分人羣的住房需求。
固然，也有少部分城市近年來城鎮化發展明顯降速，如南京、貴陽、太原、武漢、大連等，年均城鎮化率增速均不及0.2個百分點，房地產需求側穩定還需地方主管部門在其他領域進一步加力。
就2020年以來的常住人口總量變化來看，二線城市中，武漢年均增長47萬人高居首位，不過這主要是受到疫情期間人口流動影響，2022年以來武漢常住人口年均增長僅3萬人左右。更爲值得關注的還是杭州和成都，期間常住人口年均增長18萬人，爲城市帶來了穩定的增量住房需求。結合近年以來樓市表現來看，杭州和成都也是穩市場表現最佳的二線城市。重慶、天津常住人口出現負增長，不過兩者原因各有不同，天津是由於前期經濟換擋，導致部分產業人口流出，但是2023年以來常住人口已不再繼續下跌，穩住了下降之勢。而重慶则主要是由于外围区县农村人口流出，其城鎮人口仍在持續增長，2024年重慶城镇人口2301萬人，較2023年增加14萬人。
聯繫狹義消化週期指標來看，杭州、合肥、南昌等城市憑藉優秀的供給側管控，使得狹義消化週期始終維持在12個月以內的低位，短期供求關係始終維持健康，其中杭州憑藉突出的交易規模優勢，近年來更是屢屢拍出高總價高溢價地塊，成爲了二線城市穩市場的風向標。成都雖然消化週期在18個月左右，但得益於主城區廣義庫存的優秀把控，新房成交規模、土拍熱度等指標也保持優秀表現，2025年以來宅地平均溢價率達到21%，在二線城市中僅次於杭州的34%。
至於長春狹義消化週期則處於相對高位，在30個月以上。近年來長春雖然嚴控新房上市節奏，使得狹義庫存面積較2021年高點減少了583萬平方米，降幅達到385,但受限於交易流速的下降，消化週期仍在36個月以上，整體市場仍存在較大的庫存壓力，土拍市場熱度延續低位，2024年長春成交的41宗宅地中，只有1宗以1%的溢價率成交，其餘均爲底價出讓。
PART 06 三線城市：城鎮化發展仍具較大空間 亟需提速土地回購促供求新平衡
2024年中國城鎮化率已經達到67%，從高收入國家的城鎮化發展規律來看，當城鎮化率達到70%後，將進入慢速發展階段。但是由於我國幅員遼闊，各地城鎮化發展存在較大差異，尤其是三線城市，大部分城市城鎮化率仍在較快增長的階段。據最新公開統計數據，仍有132個三線城市城鎮化率低於60%，生活這些城市的常住人口達到5億人，其中農村人口超過2.3億人，對標中高收入國家在60%-65%的城鎮化率發展速度保守估算，這些城市仍能保持每年0.9個百分點的城鎮化率提升速度，每年仍將帶來450萬人的新增城鎮人口。
正如2025年中的中央城市工作會議所指出，下階段要分類推進以縣城爲重要載體的城鎮化建設，繼續推進農業轉移人口市民化，促進大中小城市和小城鎮協調發展，促進城鄉融合發展。相對於城鎮化率已達高位的一二線城市而言，大多數三線城市以及縣域仍具有廣闊的城鎮化發展空間，5億常住人口基數下的城鎮化率高速發展，仍將帶來可觀的剛性需求增量。而中央城市工作會議所提出的將高質量開展城市更新、穩步推進城中村、舊改等舉措，也將進一步推進住房保障工作的發展，從配售型保障房、保障性租賃住房等多渠道滿足更多羣體的住房需求，爲三線城市需求側帶來更多利好因素。
從2025年最新土拍動向來看，不少三四線保障房相關宅地均有着較高熱度，同樣受到企業投資的廣泛認可與關注。泉州、溫州、台州、東莞、嘉興均有此類地塊以高溢價地塊拍出，得益於政府定向回購的確定性，鎖定了項目的固定利潤和回款週期，顯著降低了房企開發風險。得益於2025年以來地方專項債資金支持力度的進一步加強，未來更多城市有望迎來同類宅地的開發和銷售，併成爲三四線去庫存的有力支撐。從2025年以來各地專項債擬收儲宅地的投向來看，三四線城市得到了跟多的政策傾斜，累計擬收儲規模7128公頃，佔到擬收儲總規模的72%。
2025年上半年，全國城市更新類專項債發行規模已超過2000億元，其中三線城市累計發行金額995億元，佔比仍不足一半。基於年中城市工作會議的指示，作爲當城鎮化發展的重點區域，爲充分釋放三線城市的需求增長潛力，預計下半年將進一步加強三線城市的專項債支持力度，併爲三線城市需求側帶來更多實際利好。
從各類專項債投向來看，三線城市棚戶區改造類專項債發行533億，佔三四線發行總量的54%，一二線城市棚改專項債分別佔增量資金的47%和45%。無論是從發行量還是份額佔比來看，棚改對於三線城市的重要性均強於一二線城市。相對一二線城市而言，三線城市的城市界面仍有更大發展空間，穩步推進三線城市棚戶區改造，在改善居民住房條件的同時，也將爲穩市場帶來相應的住房更新需求和更多的優質宅地供應。正如住建部部長此前表示，我國城鎮仍有300多億平方米存量住房需要更新改造，房地產還是有很大的潛力和空間的。而鑑於大多數一二線城市已經基本完成棚改工作，開始進入以“舊改+保障安居”爲主的城市更新2.0時代，棚改將是下一階段三線城市城市更新工作的重中之重。
