克而瑞地产研究：上半年房企融资同比下降30% 三季度是偿债高峰

2025年上半年房企融资收缩，三季度偿债高峰成关键

根据克而瑞地产研究的最新报告，2025年上半年，房地产企业的融资规模继续呈现收缩态势。上半年融资总额为1844亿人民币，同比下降了30%。其中，二季度融资额为1004亿人民币，环比上升19%，但同比下降25%，显示出融资规模仍处于历史低位。尽管2024年以来房企融资支持政策有所改善，且各地推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模的下滑趋势并未得到改变，尤其是民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。

从融资成本来看，2025年上半年境外债券融资成本为8.60%。例如，绿城中国在2月发行的3.5亿美元优先票据，利息高达8.45%；新城发展在6月发行的3亿美元境外债，利率更是高达11.88%。目前，仅有极少数房企在境外发行债券，且发行利率相对较高，主要是为了借新还旧。

与此同时，境内债券融资成本进一步下降至2.71%，较2024年全年下降了0.2个百分点。这一下降趋势得益于2024年以来货币环境的宽松和LPR的持续下调，以及发债主体多为国企央企及优质民企，这些企业融资优势较为明显。例如，招商蛇口(001979.SZ)、中交地产(000736.SZ)、美的置业等企业发债较多。2025年上半年，整体新增债券类融资成本为3.28%。

偿债高峰与行业风险出清

展望2025年，三季度将成为偿债高峰，风险出清与城市更新成为破局的关键。2024年房企债券到期规模达到4829亿人民币，而发行规模仅有2209亿人民币，房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。2025年房企的债务压力同样较大，债务到期规模高达5327亿人民币，其中第三季度是偿债高峰，到期规模约1600亿人民币。若销售市场长期低迷，已经实现债务重组的房企仍将面临债务再次违约的风险。

要破局当前的行业困局，关键在于房企能够实现债务重组或破产重整，早日恢复正常经营。2025年上半年，已有许多房企债务重组取得重大进展，尤其是协信远创与金科股份的先后完成司法重整程序，为全行业风险化解提供了范本，推动整个房地产行业实现风险出清、良性循环。

城市更新与行业新模式

在行业新模式方面，政府多次提出要积极探索房地产发展新模式，建设好房子，提供好服务，其中推动城市更新是重要抓手之一。2025年3月19日，住建部表示要持续推进城市更新，坚决稳住楼市，继续打好“保交房”攻坚战，加力实施城中村和危旧房改造、推进收购存量商品房、加快构建房地产发展新模式。5月2日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，将建设“好房子”扩容为建设“四好”，即“好房子、好小区、好社区、好城区”。6月13日，国务院常务会议明确提出要扎实有力推进“好房子”建设，纳入城市更新机制加强工作统筹，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持。

随着城市更新在全国范围内的铺排，能够为房企带来更多潜在的发展机会。有能力的房企要把握住当前的政策风口，同时更要将建设好房子作为抓手，进一步推动住房产品品质升级，提升企业竞争力，以获取更好的市场表现。