克而瑞地產研究：上半年房企融資同比下降30% 三季度是償債高峯

2025年上半年房企融資收縮，三季度償債高峯成關鍵

根據克而瑞地產研究的最新報告，2025年上半年，房地產企業的融資規模繼續呈現收縮態勢。上半年融資總額爲1844億人民幣，同比下降了30%。其中，二季度融資額爲1004億人民幣，環比上升19%，但同比下降25%，顯示出融資規模仍處於歷史低位。儘管2024年以來房企融資支持政策有所改善，且各地推廣融資協調機制“白名單”，但非銀融資規模的下滑趨勢並未得到改變，尤其是民營房企，尤其是出險房企，融資難的問題依然突出。

從融資成本來看，2025年上半年境外債券融資成本爲8.60%。例如，綠城中國在2月發行的3.5億美元優先票據，利息高達8.45%；新城發展在6月發行的3億美元境外債，利率更是高達11.88%。目前，僅有極少數房企在境外發行債券，且發行利率相對較高，主要是爲了借新還舊。

與此同時，境內債券融資成本進一步下降至2.71%，較2024年全年下降了0.2個百分點。這一下降趨勢得益於2024年以來貨幣環境的寬鬆和LPR的持續下調，以及發債主體多爲國企央企及優質民企，这些企业融资优势較为明显。例如，招商蛇口(001979.SZ)、中交地產(000736.SZ)、美的置业等企业发债較多。2025年上半年，整體新增債券類融資成本爲3.28%。

償債高峯與行業風險出清

展望2025年，三季度將成爲償債高峯，風險出清與城市更新成爲破局的關鍵。2024年房企債券到期規模達到4829億人民幣，而發行規模僅有2209億人民幣，房企無法通過借新還舊覆蓋到期債務。2025年房企的債務壓力同樣較大，債務到期規模高達5327億人民幣，其中第三季度是償債高峯，到期規模約1600億人民幣。若銷售市場長期低迷，已經實現債務重組的房企仍將面臨債務再次違約的風險。

要破局當前的行業困局，關鍵在於房企能夠實現債務重組或破產重整，早日恢復正常經營。2025年上半年，已有許多房企債務重組取得重大進展，尤其是協信遠創與金科股份的先後完成司法重整程序，爲全行業風險化解提供了範本，推動整個房地產行業實現風險出清、良性循環。

城市更新與行業新模式

在行業新模式方面，政府多次提出要積極探索房地產發展新模式，建設好房子，提供好服務，其中推動城市更新是重要抓手之一。2025年3月19日，住建部表示要持續推進城市更新，堅決穩住樓市，繼續打好“保交房”攻堅戰，加力實施城中村和危舊房改造、推進收購存量商品房、加快構建房地產發展新模式。5月2日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳發佈《關於持續推進城市更新行動的意見》，將建設“好房子”擴容爲建設“四好”，即“好房子、好小區、好社區、好城區”。6月13日，國務院常務會議明確提出要紮實有力推進“好房子”建設，納入城市更新機制加強工作統籌，在規劃、土地、財政、金融等方面予以政策支持。

隨着城市更新在全國範圍內的鋪排，能夠爲房企帶來更多潛在的發展機會。有能力的房企要把握住當前的政策風口，同時更要將建設好房子作爲抓手，進一步推動住房產品品質升級，提升企業競爭力，以獲取更好的市場表現。