全美房價漲幅放緩 首次購房者比重降至歷史低點

美國房地產市場結構性轉變：房價漲幅放緩，供應回升

美國房地產市場正在經歷結構性轉變，供應回升和需求放緩正在逐步給房價降溫，這一趨勢正在加速。

根據週二公佈的標普CoreLogic Case-Shiller房價指數數據，截至4月，全美房價同比僅上漲2.7%，爲近兩年來最小漲幅，也較3月的3.4%進一步回落。

儘管這份報告具有一定滯後性（反映的是截至4月的三個月移動平均數據），來自Parcl Labs等更即時的房價追蹤機構數據顯示，全美房價同比幾乎持平，表明價格疲軟已經成爲趨勢。

標普數據顯示，房價放緩現象已出現在涵蓋主要城市的10城與20城綜合指數中，兩項指標均明顯低於近期高點。此外，4月的房價年增幅主要來自過去六個月的春季銷售旺季，而非全年均衡增長，顯示市場動力趨於集中與短期化。

房貸利率與購房者影響

儘管房價漲幅回落，高昂的抵押貸款利率仍令許多購房者望而卻步。4月，美國30年期固定房貸利率一度突破7%，目前雖略有回落，但仍維持在多年高位，導致潛在購房者每月還款額接近歷史極值。

首套房購房者在5月僅佔整體銷量的30%，遠低於歷史平均水平40%。美國全國房地產經紀人協會(NAR)指出，高房貸成本對首次購房者的影響最爲嚴重。

市場供應與風險

市場上待售房源數量有所增加，但整體供應仍低於新冠疫情前水平。據Redfin数據，目前只有約6%的房主存在虧本出售風險，略高於一年前，但仍屬歷史低位。

Godec指出：“房市的下行風險被供應不足所託底。大多數現有房主不願放棄疫情期間鎖定的低利率（低於4%），而新建住房的節奏又無法及時滿足需求。這種供需不平衡，阻止了市場出現像次貸危機後那樣的大幅下跌。”