中指研究院：融創等10多家房企化債獲批 民企發行海外債破冰

房企債務重組加速，海外債發行破冰

近期，中指研究院指出，出險房企債務重組重整進展加快，佳兆業、融創、金輪天地等海外債重組基本獲債權人通過。截至目前，融創、富力、中梁、金科等10多家房企債務重組或重整獲批，房企風險出清提速。新城成功發行海外債，民營房企發行海外債破冰，但對於其他大多數民營房企可借鑑性有限。

房企債務重組情況

近期，出險房企債務重組進展加快，金輪天地、融創等房企境外債重組已基本獲債權人通過，將進行聆訊；融創境內債二次重組已經完成。截至目前，融創、富力、中梁、當代、佳兆業、奧園、金輪天地、禹洲、遠洋、時代中國、綠地等多家房企債務重組獲批。

少數品牌房企選擇採取破產重整方式解決債務危機，金科、協信遠創重整草案已經獲得法院批准，後續將進入執行階段。財信發展、蘇寧置業2025年也進入破產重整程序，迪馬股份控股股東東銀控股重整申請已被受理。

房企海外融資情況

2024年以來，海外債窗口對民企來說接近關閉，2025年，綠城和新城相繼發行海外債，打開了海外債大門。新城票據發行所得款項總額約2.94億美元，將用於爲同步購買要約提供資金；綠城新票據發行所得款項擬將所得款項淨額作爲現有債項的再融資。從融資成本來看，海外債融資成本偏高，遠高於信用債，2月綠城海外債票面利率爲8.45%，2025年3月綠城信用債融資平均利率爲4.37%。

新城成功發行海外債，一是新城能夠向市場展示了其良好的財務狀況、償債能力和市場信心，只有具備一定實力和穩定發展的企業才能在國際市場上成功發行債券。二是爲其他民營房企重啓境外融資提供了示範效應，有助於修復國際資本市場對中國民營房企的風險預期，有效提振了行業信心。三是當前與境內融資相比，美元債融資成本偏高。

根據中指院監測，2025年，房地產企業海外債尚有一千多億元，總體規模較之過於高峯期已經明顯下滑，地產海外債已經度過償債高峯期，疊加債務重組，海外債到期時間將明顯延長、規模明顯減少，海外債風險逐漸緩釋。這也是海外融資重新打開的一個前置條件。

房企銷售仍持續承壓，2025年1-5月，TOP100房企銷售總額同比下降10.8%，降幅較1-4月微降0.6個百分點。5月單月，TOP100房企銷售額同比下降17.3%，較4月單月降幅扩大0.5個百分點。

在銷售端持續承壓的背景下，投資人信心是否能夠持續向好仍存疑。貿易戰再起，美聯儲在通脹回落和經濟增長放緩之間保持政策謹慎，美聯儲降息節奏放緩，但同時市場擔憂美國長期財政狀況、全球金融市場風險加大，美元債市場波動或將加大，資本市場波動或將對民企穩定發行海外債產生影響。

雖然目前市場環境較此前有所改善，經濟穩步復甦、政策支持等因素爲房企融資提供了有利條件，出險企業債務重組正在穩步推進，但國際資本市場的不確定性仍然存在，投資者對房地產行業的風險偏好也尚未完全恢復到以往水平，因此境外融資窗口只是出現了一定的開啓機會，後續還需觀察市場反應和更多房企的融資情況，才能判斷窗口是否能持續穩定地打開。