FOREXBNB獲悉，中指研究院發文稱，2025年上半年，300城住宅用地出讓金同比增長27.5%，其中一線及二線城市出讓金增長均超40%，而三四線城市仍小幅回落。城市集中度來看，上半年TOP20城市宅地出讓金佔全國比重升至68%，杭州、北京涉宅用地出讓金均超千億元，杭州出讓金已接近去年全年水平。頭部房企投資策略趨於一致，投資拿地進一步聚焦，疊加核心城市優質地塊供應力度加大，上半年北上深、杭州、成都多宗地塊競拍出高溢價。
從趨勢來看，預計下半年土地市場仍將延續“縮量提質”模式，北上深、杭州、成都等熱點城市核心地塊憑藉稀缺屬性或將保持高溢價成交，而多數三四線城市土地市場則繼續以底價成交爲主。同時，專項債收購閒置存量土地有助於改善市場供求關係及房企資金壓力，是推動房地產止跌回穩的關鍵舉措，也是下半年政策重點落實方向。
300城：上半年核心城市加快推出優質地塊，帶動300城住宅用地出讓金同比明顯增長
圖：歷年上半年300城各類用地和住宅用地成交規劃建面及同比
圖：歷年上半年300城各類用地和住宅用地出讓金及同比
注：數據統計口徑爲公開招拍掛市場成交地塊。自2025年起，中指數據擴大了300城土地覆蓋範圍，目前已涵蓋全部地級及以上城市，歷史數據爲可比口徑
2025年以來，隨着重點城市新房市場邊際改善及優質地塊供應力度加大，核心城市優質地塊土拍熱度維持高位，出讓金同比增長，但整體推出、成交面積同比仍下降。
各類用地：根據中指數據，2025年上半年，300城各類用地推出规划建筑面积为10.8億平方米，同比下降11.6%，成交9.3億平方米，同比下降7.7%。出讓金方面，2025年上半年，300城各類用地出让金1.2萬億元，同比增長11.9%。
住宅用地：根據中指數據，2025年上半年，300城住宅用地推出規劃建築面積爲2.1億平方米，同比下降19.4%，成交1.7億平方米，同比下降5.5%，降幅較去年同期收窄26.7個百分點。出讓金方面，2025年上半年，住宅用地出讓金0.86萬億元，同比增長27.5%。
圖：2023年以來300城住宅用地月度和季度平均溢價率走勢
上半年，住宅用地溢價率高於去年同期水平，但二季度以來有所回落。一季度，在覈心城市加大優質地塊推出節奏及房企投資策略趨同影響下，多宗地塊競拍出高溢價，北京、杭州、成都地價紀錄多次被刷新，溢價率上升明顯。根據中指數據，一季度300城住宅用地平均溢價率達13.4%，二季度尤其是5月以來，由於熱點城市核心地塊供應力度有所減弱，同時房企投資保持審慎態度，土地市場有所降溫，5月僅上海、杭州、成都等核心城市部分地塊房企參拍積極，其餘地塊多底價成交，二季度平均溢價率爲7.7%，6月，300城宅地平均溢價率爲5.8%。
各梯隊：一二線城市成交面積、出讓金同比均增長，三四線城市土地市場仍面臨壓力
表：2025年上半年300城各線城市住宅用地推出和成交相關指標同比變化
上半年一二線城市住宅用地出讓金同比增長明顯，三四線城市土拍表現持續較弱，分化現象延續。根據中指數據，2025年上半年，房企在一線城市投資佈局較爲積極，住宅用地推出、成交面積同比均增長，出讓金同比增幅達到49.5%；二線城市今年以來多地持續加大優質地塊供應，帶動成交面積、土地出讓金分別增長18.3%、43.5%，平均溢價率13.6%，其中杭州、成都土拍熱度較高，也是房企重點拿地區域，而其餘多數城市土拍較爲平淡；三四線城市上半年住宅用地推出、成交面積延續縮量態勢，平均溢價率也处于较低水平。
重點城市：上半年TOP20城市宅地出讓金佔全國比重約68%，杭州、北京出讓金超千億元
表：部分重點城市土拍優化政策
爲了提升房企參拍意願，近幾年各城市持續優化土拍相關政策。如土地供應結構不斷優化，持續加大核心區地塊供應，北京、廣州等核心城市在2025年土地供應計劃中明確土地供應向中心城區、軌道站點周邊傾斜，加大核心板塊的優質地塊供應力度；上半年杭州、成都核心區供應地塊佔比均在5成左右。減輕房企土地出讓金支付壓力方面，無錫、西安等地均支持土地出讓金分期支付，同時西安也提出繳納50%土地出讓價款的項目，可先行辦理國有建設用地使用權預登記、規劃、建設等相關手續，支持“拿地即開工”。此外，在中央“好房子”建設導向的推動下，去年以來，多地加快优化地块規劃设计条件，包括放寬陽臺、公共空間計容規則，支持建設立體生態住宅等。
表：2024年及2025年上半年全國住宅用地出讓金TOP20(全市)
圖：2020年以來不同城市住宅用地出讓金佔全國的比重(全市)
從城市集中度來看，上半年TOP20城市出讓金佔全國比重約68%，佔比明顯提升。根據中指數據，2025年上半年，共有19個城市宅地出讓金超百億元，除南通、鎮江(多爲本土國企獲取)外，均爲核心一二線城市，其中杭州、北京涉宅用地出讓金均超千億元，杭州出讓金已接近去年全年水平。城市集中度來看，上半年TOP20城市出讓金佔全國比重爲68%(2024年全年爲51%)。值得注意的是，核心城市土地集中供應或造成後續項目集中入市，競爭或有所加劇。
圖：22個重點城市2022年以來宅地季度溢價成交情況
土拍熱度方面，房企拿地進一步聚焦影響下，核心城市優質地塊競爭加劇。根據中指數據，2025年上半年，22個重點城市住宅用地溢價成交佔比39.2%，較去年同期提升8.9個百分點，二季度以來土拍情緒有所走弱，溢價成交佔比爲36.1%，較一季度下跌7.2個百分點。
表：2025年上半年出讓金超百億城市平均溢價率變化(全市)
重點城市中，2025年上半年，杭州平均溢價率達35.5%，上海、成都平均溢價率均超20%。但5月以來，多個重點城市土拍情緒有所轉弱，具體來看：
上海、杭州、成都土拍熱度相對較高，房企拿地意願強：上半年，上海成交宅地合計28宗，有21宗溢價成交，其中7宗溢價率超30%，2宗溢價率超40%，同時5月31日，徐匯東安新村第三宗地塊以341.35億元協議出讓，今年以來徐匯東安新村三宗地出讓金累計達523.03億元，刷新全國地價總價紀錄。杭州成交宅地合計69宗，53宗溢價成交，其中29宗溢價率超40%。一季度杭州三次刷新地價紀錄(3月28日，杭州地價單價最高紀錄達88029元/㎡)，二季度以來，核心區優質地塊仍能實現溢價成交，平均溢價率維持在20%以上。成都繼續加大優質地塊供應力度，成交宅地合計56宗，28宗溢價成交，其中11宗溢價率超30%，5宗溢價率超40%，3月成都宅地樓面價也兩次刷新記錄，3月11日及27日，分別位於高新區和錦江區的核心板塊依次突破3萬元、4萬元/平方米，其中3月27日成交的錦江區柳江街道溢價率達到106%。
北京、蘇州、寧波等地優質地塊房企舉牌意願強，但市場分化較明顯：上半年，北京成交宅地合計22宗，9宗溢價成交，3宗溢價率超20%。一季度，兩度刷新地價紀錄(3月18日，海淀樹村地塊成交樓面價102347元/㎡)，二季度以來成交地塊質量一般，多底價成交。蘇州成交宅地合计35宗，12宗溢價成交，其中蘇州工业园区东板桥河西地、吳中區蘇地2025-WG-Z09號地塊溢價率分別爲45.3%、39.3%，其餘地塊多爲底價成交。
另外，武漢、南京、濟南等重點城市優質地塊也相繼高價成交。6月30日，武漢江岸区中山大道与新兴街交汇处地块经过106輪競價，該地塊被綠城以6.645億元的價格競得，成交樓面價27920元/平方米，溢價率54.4%，成为武漢住宅成交樓面價历史记录第二名。4月30日，南京建鄴區地塊成交樓面地價45053元/㎡，位列南京地價歷史第二位，溢價率25.7%。6月25日，濟南歷下區文博西片區地塊被中海地產以11.1%的溢價率竞得，成交住宅樓面地價20232元/㎡，這是濟南土拍住宅用地單價首次突破20000元/㎡。
拿地企業：上半年拿地TOP100房企拿地金額同比增長33%，央國企仍是拿地主力
圖：2022-2025年1-6月TOP100企業拿地總額
表：2025年上半年權益拿地金額TOP20企業
2025年1-6月，TOP100企業拿地總額5065.5億元，同比增長33.3%，由於低基數影響，增幅較上月擴大4.5個百分點。拿地企業仍以央國企爲主，拿地金額前十企業中8家爲央國企，部分民企亦有一定投資強度，如濱江集團拿地金額位居前十，邦泰集團、大華集團等也進入拿地金額前二十。
表：2025年上半年拿地超200億房企佈局前十城市佔比
重點房企佈局城市來看，北京、杭州、上海、成都等是房企重要進駐或深耕城市。根據中指監測，上半年共8家房企拿地金額超200億，其中5家房企拿地最多的城市均爲北京，2家房企在杭州拿地居首位，1家房企在上海拿地最多，中海在北京+杭州拿地金額佔比達64%，建發、華潤也超5成，綠城在杭州拿地金額佔比超40%。
表：22城2023年-2025上半年涉宅用地不同企業拿地金額佔比情況(市本級)
注：央國企包含央企及全國化佈局的國資背景企業；地方國資包括城投公司及其他具有開發資質的地方型國企。
從主要城市拿地企業來看，根據中指數據，2025年上半年，重點22城中，央國企拿地金額佔比爲56%，其中北京、上海、廈門等地央國企拿地金額佔比均超7成；地方國資佔比15%，較2024年全年降低17個百分點；民企佔比23%，較2024年全年提升6個百分點，其中滨江补仓力度較大，帶動民企整體拿地佔比提升。
下半年土地市場展望
整體來看，2025上半年，好城市及好房子項目繼續保持較好去化，但房地產市場整體仍面臨一定壓力。房企投資策略進一步趨同背景下，核心城市土拍競爭加劇，部分優質地塊拍出較高地價。預計下半年各地在供地端的“縮量提質”模式仍將延續，北上深、杭州、成都等熱點城市核心地塊憑藉稀缺屬性或將保持高溢價成交，而多數三四線城市土地市場則繼續以底價成交爲主，部分城市可能通過優化供地結構、降低起拍價格等方式吸引房企投資佈局。對企業而言，應繼續聚焦市場確定性高的核心城市，通過新老項目平衡重啓發展，但需避免拿高價地。
同時，下半年專項債收購閒置存量土地有望加速。根據中指不完全統計，截至6月底，全國各地公示擬使用專項債收回收購存量閒置土地的數量超3700宗，總用地面積接近2億平方米，總金額超4700億元，其中7個省市已經發行的專項債超960億元(均爲專項債“自審自發”試點地區)。6月13日國常會提到“要對全國房地產已供土地和在建項目進行摸底，進一步優化現有政策，提升政策實施的系統性有效性”，預計下半年專項債收地政策將進一步加快落實，這將有助於加速當地土地市場“去庫存”，改善市場供求關係及企業資金狀況，推動市場進入新的循環。企業需把握政策窗口，推動存量商辦項目及存量土地盤活，改善資產負債表，在發展中解決過去的問題。
